Lorsque des époux se séparent et parviennent à s’entendre sur le prix de leur bien commun, il arrive que l’un rachète la part de l’autre. On parle de rachat de soulte. Cette opération demande souvent un financement supplémentaire. Elle est encadrée sur le plan juridique.
Les séparations coûtent cher à l’un comme à l’autre des époux. Lorsque le couple était propriétaire, il arrive fréquemment que l’un rachète à l’autre la part qu’il détenait dans le logement familial. On parle alors de rachat de soulte, c’est-à-dire l’indemnité donnée à l’un des indivisaires pour céder sa part.
Vérifier les droits de chacun des époux sur le bien immobilier
En premier lieu, il faut évaluer le montant du bien : il n’a sûrement plus la même valeur qu’au moment de son acquisition. Pour respecter les intérêts de chacun des époux, il est important d’avoir deux évaluations indépendantes du bien.
Ensuite, il faut vérifier les droits de chacun des époux sur le bien. Si l’un a apporté davantage que l’autre au moyen de biens propres, sa quote-part est plus importante. Par exemple, dans la situation où l’un a apporté 40% de fonds propres sous forme d’apport et a remboursé la moitié d’un crédit immobilier pour financer les 60% restant du logement, il peut revendiquer 40%+30% du bien, soit 70%. La soulte qu’il doit à l’autre est de 30% du prix du logement.
L’opération se complique quand le crédit immobilier n’est pas encore totalement remboursé. Il faut diviser le montant restant dû par deux et le déduire de la part de la valeur de chacun. Si la maison vaut 300.000 euros, l’indivisaire qui a apporté 40% détient déjà 120.000 euros. Les 180.000 euros restants se partagent entre les deux époux, qui ont donc chacun 90.000 euros. Mais sur ces 180.000 euros, 70.000 euros restent à rembourser. L’époux qui cède sa part récupère la soulte, diminuée de la moitié du capital restant dû (35.000 euros). Il a donc 55.000 euros (90.000 – 35.000).
Le conjoint qui rachète la soulte reprend la totalité du crédit à sa charge
Dans cette situation, le conjoint restant dans le bien immobilier commun doit verser 55.000 euros à l’autre. En outre, il doit aussi reprendre l’intégralité du crédit restant dû. Sa capacité d’emprunt doit être suffisante pour financer 55.000 euros + 70.000 euros.
S’il trouve un financement, l’opération n’est pas terminée pour autant. Le rachat de soulte intervient nécessairement après le prononcé du divorce. L’acte notarié le mentionnant se nomme l’état liquidatif. En plus des frais de notaire, qui s’appliquent à la totalité du prix du bien, il faut compter un droit de partage sur le bien. Depuis le 1er janvier 2022, il s’élève à 1,1% de la valeur du bien. L’opération évite un déménagement et un changement de cadre de vie pour la famille, mais sur le plan financier, elle n’est pas toujours la plus avantageuse à envisager.
Bon à savoir : Pour que le conjoint puisse reprendre la totalité du crédit à sa charge, il doit obtenir l’accord de l’établissement bancaire. La modification du contrat de prêt au seul nom de celui qui rachète consiste en une désolidarisation du prêt. Cependant, la banque peut refuser cette désolidarisation. C’est le cas si elle estime que celui qui conserve le bien est dans l’incapacité financière d’en assumer seul le remboursement. Elle peut également accepter la désolidarisation en la soumettant à des conditions supplémentaires, comme une hypothèque.
L'essentiel à retenir
- Lorsqu’un époux rachète sa part à l’autre, il faut d’abord s’entendre sur un prix de vente.
- Si l’acquéreur peut financer le rachat et le reste du crédit, il doit attendre le prononcé du divorce pour réaliser l’opération.
- La vente de soulte entre époux indivisaires entraîne des frais de notaire et un droit de partage.
