Depuis 2020, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a accepté que, pour certaines catégories de prêts immobiliers, la durée d’emprunt passe à 27 ans. Toutefois, l’horizon maximal reste fixé à 25 ans.
La durée des crédits immobiliers s’allonge, les avantages reculent
Face à la contraction du marché du crédit immobilier, le HCSF a lâché du lest pour inciter les banques à se montrer plus souples avec les investisseurs. En juin 2023, cette instance de surveillance du système financier a maintenu à 25 ans le plafond de durée conseillée des crédits immobiliers et la possibilité de l’allonger à 27 ans pour les acheteurs d’immobilier neuf ou d’ancien avec gros travaux. Les deux premières années, ces acquéreurs remboursent uniquement les intérêts de leur prêt puisque le logement est indisponible. Ainsi, environ 20% des nouveaux prêts peuvent déroger à la norme des 25 ans et 35% de taux d’effort maximum.
La tendance est à l’allongement de la durée des crédits immobiliers. En 2001, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, leur durée moyenne était de 161,2 mois (13 ans et un peu moins de 6 mois). Depuis, elle augmente fréquemment. Après avoir atteint 252 mois en décembre 2024 –un record-, elle est redescendue à 244 mois (20 ans et 4 mois) en janvier 2025. Selon l’Observatoire Crédit Logement, en décembre 2024, 68% des nouveaux crédits sont signés pour une durée égale ou supérieure à 20 ans. Pour les acquéreurs, allonger la durée d’emprunt permet d’emprunter plus ou de profiter de mensualités diminuées. Cependant, les taux des crédits actuellement élevés neutralisent ces avantages.
Plus la durée d’emprunt est longue, plus le crédit coûte cher à l’emprunteur
Entre un emprunt sur 15 ans et un autre sur 25 ans, le coût du crédit varie du simple au double. En effet, avec une durée longue, le taux d’intérêt est souvent plus élevé (3,26% en moyenne sur 25 ans en janvier 2025 contre 3,17% sur 15 ans). De plus, ce taux s’applique sur une durée plus longue et sur un capital amorti moins vite. Le coût de l’assurance est également à prendre en compte : il augmente, puisque l’assurance est effective plus longtemps. Celui-ci est souvent calculé par année et ne varie pas au cours de la vie du prêt. Emprunter sur une durée plus longue signifie donc payer ce montant fixe un nombre de fois plus important.
Ainsi, 200.000 euros empruntés représentent en 2025 :
- Sur 15 ans : des mensualités de 1.398 euros et un coût de 51.563 euros (plus 18.000 euros d’assurance pour un taux de 0,4%),
- Sur 20 ans : des mensualités de 1.131 euros et un coût de 71.524 euros (plus 24.000 euros d’assurance),
- Sur 25 ans : des mensualités de 976 euros et un coût de 92.707 euros (plus 30.000 euros d’assurance).
Dans l’absolu, il vaut mieux opter pour la solution la moins coûteuse. Pour autant, à mensualités égales, une durée plus longue permet d’emprunter davantage et de revoir son projet à la hausse. Ainsi, pour 1.000 euros de mensualités, le montant emprunté est de 143.000 euros sur 15 ans, de 177.000 euros sur 20 ans et de 205.000 euros sur 25 ans.
Emprunt longue durée : c’est intéressant pour les jeunes et les investisseurs locatifs
Les jeunes souscripteurs d’emprunt peuvent se permettre de souscrire des crédits longue durée. En effet, ils ont de fortes chances de voir leurs revenus progresser au fil des ans. Cette évolution leur donne la possibilité d’augmenter leurs mensualités et de réduire la durée (et donc le coût) du crédit. L’autre cas de figure où le coût du crédit est moins important concerne les investissements locatifs. En optant pour le régime d’imposition réel, l’investisseur peut déduire de ses recettes locatives ses intérêts d’emprunt et son assurance.
La plupart des banques exigent que le crédit soit soldé au jour des 75 ans du souscripteur. De ce fait, passé 50 ans, il est plus difficile, voire exclu, de s’engager dans un crédit sur 25 ans. Les assurances coûtent deux fois plus cher à 60 ans qu’à 30 ans.
L'essentiel à retenir
- Les emprunteurs hésitent parfois à contracter un prêt sur 25 ans, car l’augmentation de la durée d’un crédit renchérit son coût.
- Ce choix permet toutefois de boucler certaines opérations inaccessibles sur une durée plus courte.
- Les plus de 50 ans, eux, doivent limiter la durée de leur crédit.
Article publié le 25.01.2020
Mis à jour le 26.03.2025
