Les contribuables ont jusqu’à début juin pour effectuer leurs déclaration d’impôt sur le revenu. Certains doivent aussi remplir les formulaires pour l’impôt sur la fortune immobilière. L’opération est simple, à condition de procéder par étapes.
A l’heure de remplir leur déclaration de revenus, certains contribuables doivent aussi calculer le montant de leur impôt sur la fortune immobilière (IFI), sur un formulaire complémentaire.
Valoriser correctement son patrimoine: étape clef pour déclarer son IFI
Les contribuables doivent s’acquitter de l’Impôt sur la Fortune Immobilière au printemps de chaque année. Ils sont redevables si le montant de leur patrimoine immobilier s’élève à 1,3 million d’euros ou plus au 1er janvier de l’année en cours, après application des différents abattements. Pour connaître le montant imposable (ou savoir s’il reste inférieur à ce seuil), il faut procéder en plusieurs étapes.
En premier lieu, il convient d’établir la liste de ses biens imposables. Les immeubles détenus directement sont concernés. Toutefois, les immeubles détenus indirectement sont également à prendre en compte. Il s’agit :
- Des biens détenus par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI),
- Des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Dans ce cas, il faut déclarer ses parts dans la société. Ces dernières doivent être intégrées au calcul même si elles sont logées dans un contrat d’assurance-vie.
- Des terrains agricoles et forestiers, ainsi que les parts de groupements forestiers ou agricoles.
Les biens à usage professionnel du contribuable ou d’un membre de son foyer fiscal sont totalement exonérés. Ils sont donc exclus du calcul de l’IFI.
Quelles valorisations retenir pour ses biens immobiliers ?
Les valeurs à retenir sont les valeurs vénales des biens immobiliers et terrains au 1er janvier de l’année en cours. Ceux ayant du mal à évaluer le prix de leur bien ou de leur terrain peuvent se référer à la base « Patrim ». Elle est accessible depuis leur espace personnel sur le site impots.gouv.fr. Cette base de données permet d’avoir une idée de la teneur des transactions réalisées récemment pour des biens identiques dans le voisinage.
Bon à savoir : Les biens immobiliers à déclarer sont tous les biens détenus par le foyer fiscal. Ainsi, les biens des époux s’additionnent. La liste des biens communs du foyer comprend également ceux du concubin (pour les couples en union libre) et ceux du partenaire de Pacs. En outre, elle comprend les biens des enfants mineurs. Ceux des enfants majeurs doivent être déclarés séparément, même s’ils sont encore rattachés au foyer fiscal en matière d’impôt sur le revenu. Deux exceptions à ce regroupement des patrimoines s’appliquent pour :
- Les époux mariés sous le régime de la séparation et habitant séparément,
- Les conjoints en instance de séparation et autorisés à vivre séparément.
Des abattements s’appliquent pour certains biens immobiliers
Une fois la liste du patrimoine du foyer dressée, il faut appliquer des abattements sur certains biens :
- La résidence principale profite d’un abattement de 30%,
- Les biens loués, ou détenus en indivision ou dans le cadre d’une SCI peuvent profiter d’une décote pour illiquidité de 20%. En effet, ils sont potentiellement plus difficiles à vendre. Il s’agit d’une tolérance fiscale, pas d’un abattement gravé dans le marbre.
- Les terrains forestiers ou parts de groupements forestiers profitent d’un abattement à hauteur de 75% de leur valeur, si la forêt est gérée durablement.
Un logement peut être déclaré à moins de 100% de sa valeur, hors abattements
Pour le calcul de l’IFI, il faut tenir compte de la quote-part taxable du bien. Ainsi, si un appartement est détenu en indivision à 50-50 avec une personne extérieure au foyer fiscal, seule la moitié de sa valeur doit être retenue dans la déclaration (pour chacun des deux propriétaires). Il en va de même si une partie du logement est réservée à l’usage professionnel du propriétaire. Dans ce cas, la déclaration porte sur la fraction du logement réservée à usage domestique. Par exemple, si un bureau professionnel représente 15% d’un logement privé, le redevable de l’IFI déclare seulement 75% de la valeur de son logement (après abattement pour résidence principale).
Dans la plupart des cas, les biens démembrés sont déclarés par l’usufruitier pour la totalité de leur valeur. Toutefois, il existe une exception dans les situations où l’usufruitier est le conjoint survivant, et qu’aucun testament ou donation au dernier vivant n’avait été établi. Dans ce cas, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent déclarer la valeur respective de leurs droits. Cette valeur évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Le passif est déduit du montant imposable
Une fois calculé le montant de l’actif d’un patrimoine, il faut en soustraire le passif. La dette liée à l’immobilier peut être déduite. Il s’agit des :
- Crédits immobiliers,
- Crédits travaux,
- Dettes de taxe foncière…
Lorsque le crédit a été souscrit in fine (avec un remboursement du capital à la fin du crédit) il faut diviser le montant du prêt par son nombre d’années. Par exemple : pour un emprunt sur dix ans, le montant de la dette déductible diminue chaque année d’un dixième de la somme empruntée.
Le résultat obtenu donne le montant du patrimoine taxable. Sur ce patrimoine taxable, il convient d’appliquer le barème progressif suivant :
- La fraction comprise entre 0 et 800.000 euros n’est pas imposable.
- La fraction comprise entre 800.000 et 1.300,000 euros est taxée à 0,5%.
- La fraction comprise entre 1.300,000 et 2.570,000 euros est taxée à 0,7%.
- La fraction comprise entre 2.570,000 et 5.000,000 est taxée à 1%.
- La fraction comprise entre 5 et 10 millions d’euros est taxée à 1,25%.
- La fraction supérieure à 10 millions d’euros de patrimoine est taxée à 1,50%.
Bon à savoir : Les dons effectués à des associations d’utilité publique ou d’aide aux plus démunis sont déductibles du montant de l’impôt à hauteur de 75%, dans la limite de 50.000 euros de réduction d’impôt. En 2023, l’impôt sur le revenu 2022 et l’impôt sur la fortune immobilière 2023 additionnés, ne peuvent dépasser 75% du revenu de 2022. Le montant excédant ce seuil est déduit de la somme exigible.
L'essentiel à retenir
- La déclaration de fortune immobilière s’effectue en même temps que la déclaration de revenus pour ceux dont le patrimoine immobilier taxable dépasse 1,3 million d’euros.
- Il faut prendre en considération tous les biens immobiliers sauf s’ils sont à usage professionnel.
- La valeur de certains biens profite d’un abattement, et les propriétaires déclarent uniquement la quote-part qu’ils détiennent.
- Le patrimoine taxable est réduit du montant de la dette liée à l’immobilier.
- Dans certains cas, l’impôt est réduit.
