En séparant l’usufruit et la nue-propriété d’un bien, un propriétaire peut anticiper sa transmission sans se priver de son bien. Le coût fiscal de la donation est réduit. Le démembrement est aussi utilisé de façon temporaire, notamment pour permettre à un investisseur d’acquérir un bien à moindre coût.
Les spécialistes de l’immobilier utilisent le démembrement de propriété. Cet acte juridique est employé dans le cadre de donations ou de transmissions familiales, ou encore dans l’achat de nouveaux biens.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux :
- d’un côté, l’usufruit : c’est le droit de jouir du bien ou de ses fruits (comme les loyers),
- de l’autre, la nue-propriété. Au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient unique propriétaire de l’ensemble.
Il existe deux types de démembrements : le démembrement temporaire (l’usufruit cesse à une date définie à l’avance) et le démembrement viager (il s’interrompt à la mort de l’usufruitier). L’usufruit et la nue-propriété peuvent se vendre individuellement. Leur valeur est inférieure à celle de la pleine propriété.
Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété vaut cher aux yeux de l’administration fiscale
Le plus souvent, le démembrement de propriété est utilisé comme une technique de transmission. Par exemple, des parents donnent la nue-propriété d’un ou de plusieurs biens immobiliers à leurs enfants. Ainsi, ils anticipent leur succession et répartissent leurs biens entre leurs enfants de leur vivant. La valeur fiscale de la nue-propriété correspond à la valeur que l’administration fiscale prend en compte pour calculer le montant des droits de donation. Celle-ci est faible lorsque les usufruitiers sont jeunes. Plus ils vieillissent, plus la nue-propriété s’apprécie et plus le coût de la transmission est élevé.
Prenons l’exemple d’un parent donnant la nue-propriété d’une maison à un enfant. La pleine propriété vaut 200.000 euros. Le parent a 58 ans au moment où il effectue cette donation. La valeur fiscale de la nue-propriété est de 50% du prix de la pleine propriété. L’administration fiscale calcule les droits de donation sur 100.000 euros (200.000/2). Chaque parent peut transmettre 100.000 euros en franchise d’impôt à chacun de ses enfants tous les quinze ans. Ainsi, aucun droit n’est à payer.
Le tableau suivant présente la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété en fonction de l’âge du donateur :
| Âge du donateur | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
Moins de 21 ans | 90% | 10% |
De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
À partir de 91 ans | 10% | 90% |
Le démembrement de propriété est aussi fréquent lorsque le premier époux d’un couple disparaît. En l’absence de testament, le survivant des deux époux peut recevoir 25% des biens en pleine propriété ou 100% des biens en usufruit. S’il choisit la deuxième option, les enfants reçoivent uniquement la nue-propriété. Leur part dans la succession est taxée sur la valeur de la nue-propriété.
Les enfants deviennent pleinement propriétaires au décès de leur deuxième parent. Dans l’intervalle, le survivant a l’usage de tous les biens de son conjoint : logement, biens locatifs (dont il perçoit les loyers), et même parfois portefeuille de titres. Les actions ou les obligations requièrent l’accord des nus-propriétaires pour être cédés. Toutefois, l’usufruitier encaisse les dividendes et les coupons.
Une solution pour réduire son imposition ou acheter un bien immobilier à un prix inférieur
Le démembrement peut aussi être temporaire. Par exemple, le parent d’un étudiant peut lui céder l’usufruit d’un logement ou d’un portefeuille de titres pendant cinq ans. Le jeune profite d’un toit ou d’un revenu régulier lui permettant de financer ses études. En outre, puisque le parent est devenu nu-propriétaire, il sort l’appartement de son patrimoine taxable au titre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Plus tard, à l’issue du démembrement temporaire, le parent récupère la pleine propriété de son bien et peut à nouveau en tirer un complément de revenus.
On trouve aussi des démembrements temporaires dans des opérations de commercialisation immobilière. Un investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien pour un prix nettement plus bas que sa valeur de marché. Pendant une durée définie à l’avance, l’usufruitier (un bailleur social le plus souvent) met le bien en location et perçoit les loyers. Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire a plusieurs options. Il peut récupérer le bien pour l’occuper, le louer avec un bail de droit commun ou le revendre pour sa valeur en pleine propriété.
Enfin, il existe le cas de la vente en viager : la nue-propriété est acquise par un acheteur et le droit d’occupation est conservé par le vendeur. Il existe deux types de viager :
- le viager libre, où l’acheteur peut immédiatement occuper le logement,
- le viager occupé : le vendeur continue à vivre dans le bien et perçoit un capital immédiat (le bouquet) ainsi qu’une rente mensuelle.
En 2022, la vente en viager représentait seulement 0,5% des ventes immobilières. Toutefois, elle a connu une croissance annuelle de 6% selon le baromètre 2022 de Renée Costes.
L'essentiel à retenir
- Le démembrement de propriété consiste à séparer la jouissance d’un bien du droit de le vendre.
- Cet acte juridique permet d’anticiper les transmissions familiales, d’aider un enfant pendant une durée limitée, de réduire son imposition, ou encore d’acquérir un bien immobilier à moindre coût.
Publié le : 11.12.2020
Mis à jour le : 01.12.2023
