Après un tour de vis sur le crédit immobilier fin 2019, le haut conseil de stabilité financière donnait l’impression d’avoir assoupli, fin 2020, les conditions de financement des ménages. En réalité, les modifications changent peu la donne pour les emprunteurs. D’où la nécessité de négocier des conditions serrées.
Les Français n’ont jamais autant apprécié la pierre. Ils songent à investir leur surplus d’épargne accumulée pendant la crise sanitaire dans l’immobilier. Les conditions sont favorables, car les taux d’emprunt ont renoué en mars 2021 avec leur plus bas historique. En moyenne, les acquéreurs empruntent pour 1,1% d’intérêts. Toutefois cet engouement, et les risques de bulle immobilière qu’il comporte, continue d’inquiéter le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière fin 2019, puis fin 2020
En décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait demandé aux banques de ne plus accepter de prêter aux ménages lorsque leur taux d’endettement dépassait 33%, c’est-à-dire lorsque le montant des remboursements excédait 33% des ressources avant impôt du foyer. Ce calcul devait être apprécié de façon extrêmement stricte, et ce, y compris si l’emprunteur avait de très hauts revenus.
Au même moment, le Haut Conseil de Stabilité Financière(HCSF) avait porté un coup d’arrêt aux emprunts dont la durée était supérieure à 25 ans. Résultat, plus de 200 000 foyers s’étaient retrouvés exclus du crédit immobilier.
Fin 2020, le HCSF, appelé à plus de souplesse par les professionnels du crédit, est finalement revenu sur ces deux critères. Il a autorisé de nouveau des crédits sur 27 ans, mais uniquement pour l’achat dans le neuf. Cet allongement permet de tenir compte de la période de différé de deux ans, correspondant à la période de construction. En ne remboursant qu’une faible partie de son crédit, l’emprunteur peut continuer à payer son loyer en attendant que son logement neuf soit édifié et disponible. Pour ceux qui achètent dans l’ancien, rien ne change : la durée des prêts immobiliers est toujours plafonnée à 25 ans.
Le taux d’endettement maximal accepté est désormais de 35%
Fin 2020, le HCSF est aussi revenu sur le critère des 33% d’endettement, le portant à 35%. A première vue, ce nouveau chiffre donne davantage de marge de manœuvre aux candidats à la propriété. Pour un emprunteur dont les revenus nets avant impôt s’élèvent à 3 000 euros par mois, cela augmente la capacité d’emprunt de 15 400 euros. Elle passe de 253 400 à 268 800 euros.
En réalité, ce chiffre de 35% doit inclure le montant mensuel de l’assurance crédit. Auparavant, lorsque les banques devaient se limiter à 33%, seuls le remboursement du capital et les intérêts d’emprunt étaient comptés. L’assurance n’était pas prise en compte. Résultat, alors que le taux d’endettement semble plus élevé, le montant emprunté, lui, baisse. Si le taux de l’assurance est de 0,35%, l’emprunteur ne peut plus emprunter, sur 25 ans, que 250 100 euros.
Pour un même profil, les tarifs de l’assurance crédit varient du simple au triple
Cette nouvelle règle souligne l’importance de l’assurance du crédit immobilier. Son coût doit absolument être maîtrisé. Or, pour un même profil d’emprunteur, les tarifs peuvent varier du simple au triple. La plupart des emprunteurs de moins de 50 ans ont donc intérêt à trouver une assurance à l’extérieur, par le biais d’un courtier. Elle sera nettement plus compétitive et permettra, à mensualités égales, d’emprunter davantage.
Ainsi, l’accédant à la propriété qui gagne 3 000 euros par mois, et qui s’endette à hauteur de 35% de son revenu, peut emprunter :
- 250 100 euros si le taux de son assurance est de 0,35%
- 257 800 euros si le taux de son assurance est de 0,20%
- 263 200 euros si le taux de son assurance est à 0,10%, ce qui est possible pour les emprunteurs de moins de 35 ans.
Attention, car le coût de l’assurance augmente avec l’âge. Après 40 ans, il est impossible d’assurer son crédit à moins de 0,20%. Et ce qui peut faire grimper l’addition, ce sont les accidents de santé et pathologies diverses. Dans ce cas, le coût de l’assurance peut être nettement plus élevé, et ceci fait sensiblement baisser la capacité d’emprunt du souscripteur.
L'essentiel à retenir
- Depuis fin 2020, le taux d’endettement accepté par les banques est passé de 33% à 35%. Toutefois, ce nouveau chiffre intègre désormais le paiement de l’assurance du crédit immobilier, ce qui n’était pas le cas auparavant.
- Cette mesure impose de négocier au plus serré le tarif de son assurance, car les tarifs peuvent varier du simple au triple.
- A mensualité égale, plus le poids de l’assurance est faible, plus le montant emprunté sera important.
