Depuis décembre 2019, les conditions d’octroi de crédit immobilier se sont durcies. Un grand nombre de dossiers se trouvent exclus du crédit, y compris chez les candidats à l’achat disposant de hauts revenus. Pourtant, certains dossiers sont encore très appréciés des banques.
Il alertait déjà les banques depuis plusieurs mois sur l’endettement des ménages. Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière a émis des recommandations en demandant aux établissements prêteurs de se montrer plus stricts sur l’octroi des crédits immobiliers.
De nouvelles conditions d’octroi de crédit immobilier
Les banques ont durci les conditions d’emprunt pour les nouveaux emprunteurs. Selon les recommandations successives du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) de décembre 2019 et septembre 2021, les banques sont soumises à plusieurs contraintes dans leur activité de crédit :
- Elles n’acceptent plus les dossiers lorsque le remboursement mensuel du crédit immobilier du foyer dépasse les 35% de ses revenus avant impôt.
- Elles ne financent plus les candidats à l’emprunt sur plus de 25 ans.
Les dossiers rejetés ne sont pas toujours ceux des foyers modestes
Parmi les dossiers rejetés par les banques, certains sont déposés par des familles aux revenus très confortables. Jusqu’à 2019, ces familles pouvaient dépasser le fameux seuil d’endettement pour s’offrir un logement adapté à leurs besoins. Le seuil était fixé à 33% en décembre 2019 puis à 35% en septembre 2021. Les banques acceptaient de les financer car elles prenaient en compte un autre critère pour étudier leur dossier : le reste à vivre. Il s’agit de la somme mensuelle à la disposition du foyer une fois les mensualités payées. Schématiquement, un reste à vivre dépassant 800 euros par membre du foyer autorisait le dépassement du seuil des 33%. Ainsi, une famille de quatre personnes dont les revenus étaient de 7000 euros mensuels pouvait rembourser plus de 2310 euros par mois, car son reste à vivre était nettement supérieur aux 3200 euros nécessaires pour atteindre les 800 euros par personne. À présent, si leurs mensualités dépassent 2310 euros par mois, leurs dossiers sont refusés.
Les apports financiers conséquents sont appréciés
Lorsqu’ils ont la possibilité de puiser dans leur épargne, les acquéreurs sont donc invités à augmenter leur apport. Mais pour ceux qui n’ont pas d’économies disponibles, tout le projet est à revoir.
Ce critère d’endettement est nécessaire, mais non suffisant pour obtenir les meilleures conditions. Le montant de l’apport joue aussi beaucoup dans l’effort que consentira l’établissement bancaire sur le taux. En effet, les Français concentrent une grande partie de leur épargne dans des placements liquides ne leur rapportant que de faibles intérêts. En outre, ces placements (dépôts bancaires, livrets…) coûtent cher aux banques car elles sont obligées de déposer ces liquidités auprès de la Banque centrale européenne. Or, actuellement cette dernière les rémunère à taux négatifs… En réalité, elle leur réclame de l’argent. Les établissements bancaires ont donc tout intérêt à inciter les déposants à investir leur argent autrement. Ces apports financiers plus élevés constituent donc une opération gagnant-gagnant : les banques allègent leurs coûts et les emprunteurs voient leurs intérêts de crédit réduits.
Bon à savoir : Une décision du HSCF du 29 juin 2023 autorise les établissements de crédit à déroger aux critères stricts de prêt. Elle leur accorde une marge de flexibilité maximale de 20% de la production de nouveaux crédits immobiliers, octroyés chaque trimestre civil. Au sein de cette marge, au moins 70% (contre de 80% auparavant) de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale. Au moins 30% doit être dévolu aux primo-accédants. Les 30% restant (soit 6% de la production trimestrielle, contre 4% auparavant) sont libres d’utilisation.
L'essentiel à retenir
- Il n’est plus possible d’emprunter lorsque la mensualité de remboursement dépasse 35% des revenus.
- Même certains dossiers de familles aisées sont rejetés.
- Les emprunteurs qui disposent d’un apport personnel important restent appréciés.
