L’immobilier a tous les avantages aux yeux des Français : c’est un actif tangible, s’appréciant dans le temps et pouvant être acheté à crédit. En parallèle, l’investissement dans la pierre induit des coûts importants dans la durée et présente des risques parfois sous-estimés.
La pierre est l’un des placements préféré des Français. Actif tangible par excellence, elle permet de se constituer un patrimoine rassurant.
L’immobilier est une solution d’investissement chère aux Français
57,4% des ménages français possèdent un bien immobilier en 2022, selon le tableau de bord de l’économie française de l’Insee, paru en 2023. 20,1% de ces propriétaires sont dits «accédants». Autrement dit, ils sont en train de rembourser un prêt contracté pour l’achat de leur logement. En effet, ils profitent de l’effet de levier du crédit : ils peuvent utiliser le bien immobilier pour y vivre ou pour en tirer des revenus locatifs. Pourtant, ils ne disposaient pas de la somme nécessaire à l’achat.
L’acquisition immobilière : un dispositif d’épargne forcée efficace
L’investissement dans la pierre mobilise des montants importants. Ainsi, les ménages propriétaires remboursant leur crédit immobilier épargnent des sommes significatives. De plus, ils doivent prendre en compte le renchérissement du coût du crédit :
- 200.000 euros empruntés sur douze ans au taux de 3,5% impliquent des mensualités de 1762 euros. Le coût total du crédit est égal à 45.219 euros.
- 200.000 euros empruntés sur 15 ans au taux de 3,9% représentent des mensualités de 1592 euros. Le coût total du crédit est égal à 64.487 euros.
Ce mécanisme est redoutablement efficace, car peu de foyers peuvent épargner ces sommes sur un compte en banque. En achetant leur résidence principale, ils font coup double : ils se logent et se constituent une épargne forcée importante. Dans l’esprit de beaucoup d’investisseurs, l’immobilier est aussi plus sûr que l’épargne financière. En effet, il n’est pas soumis aux mêmes secousses que les marchés boursiers. Les baisses de prix existent, mais elles sont généralement moins brutales.
Immobilier : des coûts de détention importants et pas toujours anticipés
L’immobilier s’accompagne de coûts importants et peut s’avérer déceptif. Les prix dans les grandes villes atteignent régulièrement des records mais beaucoup de biens situés en zone périurbaine ou dans des villes moyennes se déprécient. Du reste, même les grandes villes ne sont pas à l’abri des baisses de prix.
En outre, il est toujours difficile de prévoir les hauts et bas de cycle. Le prix d’achat d’un bien est figé à sa date d’acquisition et sur un montant élevé. Cela représente une grande différence avec les marchés boursiers. Ces derniers permettent de petits investissements réguliers, à tous les prix. Finalement, le prix d’achat est lissé. Or, si un krach intervient en immobilier, le propriétaire ayant payé un bien immobilier au prix fort doit accepter de subir une perte importante à la revente.
De plus, les coûts de détention d’un bien immobilier sont souvent mésestimés. Il faut aussi prévoir d’importants frais d’entretien et de rénovation. Ensuite, la fiscalité pèse sur le rendement :
- La fiscalité locale, avec la taxe foncière,
- L’impôt sur le revenu pour les propriétaires-bailleurs,
- L’impôt sur la fortune immobilière pour les détenteurs d’un important patrimoine immobilier.
Enfin, le prix de revente peut aussi affecter la rentabilité du placement. Il est grevé d’un important impôt sur la plus-value si le bien n’est pas la résidence principale du vendeur.
Les bailleurs doivent également intégrer une donnée importante : le risque locatif. Si l’offre est abondante dans la ville où ils ont acheté leur bien, ils peuvent subir la vacance locative. Dans les villes où la demande est importante, ils peuvent faire face à des impayés de loyer. Dans ce cas, la pierre ne joue plus son rôle de valeur refuge.
L'essentiel à retenir
L’immobilier est un placement de choix pour les Français : c’est un actif tangible qui permet une épargne forcée efficace. Toutefois, il ne faut pas sous-estimer ses coûts de détention ni les risques qu’il représente. En cas de mauvais investissement, de gros montants sont en jeu.
