15 à 20 ans après avoir acquis la nue-propriété d’un bien immobilier, un investisseur est assuré d’en avoir la pleine propriété. Ce délai écoulé, l’investisseur, pleinement propriétaire, peut notamment louer le bien et en percevoir le loyer. Pendant le démembrement, l’entretien et la gestion du bien sont à la charge de l’usufruitier.
Depuis une vingtaine d’années, les épargnants peuvent s’intéresser à un investissement hybride : l’acquisition d’une nue-propriété.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
On parle de démembrement de propriété quand la pleine propriété d'un bien immobilier est scindée en deux : d’une part la nue-propriété du logement, d’autre part son usufruit. Avec cette technique juridique datant du droit romain, l’usufruitier dispose du droit de jouir du bien immobilier (de l’occuper et de le louer par exemple). Le nu-propriétaire dispose de sa pleine propriété uniquement au terme de la période de démembrement.
Lorsque l’investisseur fait l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier locatif, la jouissance du bien immobilier est acquise par un bailleur (usufruitier). Celui-ci assure la gestion du bien, effectue les éventuelles réparations et prend en charge les travaux d’entretien. Il peut louer le/les logements et en percevoir les loyers pendant toute la durée du démembrement.
Le prix d’achat du bien immobilier est minoré d’une « décote »
L’opération de démembrement fait l’objet d’un contrat d’une durée de 15 à 20 ans. Au moment de l’achat, le prix d’acquisition du bien immobilier est limité à la valeur de la nue-propriété. L’acquéreur bénéficie donc d’une réduction sur le prix de vente (cette remise est appelée « décote »). Le montant de la vente tient compte de la durée du contrat et plus elle est longue, plus la décote pratiquée est importante. Elle s’élève en moyenne à 40% pour un démembrement d’une quinzaine d’années.
Au terme du démembrement, l’investisseur dispose de la pleine propriété du bien immobilier et de sa jouissance complète, sans avoir à verser de complément de prix. Il peut alors vendre le bien immobilier ou le conserver et en percevoir les loyers.
La nue-propriété : Un investissement à long terme
Ce schéma d’acquisition s’adresse aux investisseurs disposant d’un horizon de placement assez long. Il peut s’inscrire dans un projet de constitution de revenus différés, pour financer, par exemple, le maintien d’un pouvoir d’achat au moment de la retraite, ou pour financer les études supérieures des enfants. Le temps du démembrement, l’investisseur est complètement épargné des contraintes de gestion, et l’opération s’avère neutre en termes de fiscalité. En effet, le bien n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière) du nu-propriétaire.
En cas de décès de l’usufruitier avant le terme du démembrement, la jouissance du bien revient aux héritiers. Ces derniers doivent s’acquitter des frais de succession, calculés en fonction de la durée de l’usufruit et de la valeur du bien en pleine propriété. L’usufruit est estimé à 23% de la valeur totale du bien pour chaque période de 10 ans, et les conditions de droit commun s’exercent pour déterminer le montant de la succession. Si l’héritier est le conjoint, ou le partenaire de pacs, aucun droit de succession ne peut être appliqué.
Exemple : L’usufruitier d’un bien dont la valeur en pleine propriété s’élève à 300.000€ décède après 8 ans de jouissance du bien. Le calcul des frais de succession de ses héritiers opère sur la base de 69.000€ (23% de 300.000€).
À savoir : Le démembrement de propriété est bien connu des familles désireuses d’anticiper la transmission de leur patrimoine aux générations suivantes.
L'essentiel à retenir
- L’acquisition en nue-propriété offre, à long terme, des opportunités intéressantes aux investisseurs.
- L’investisseur acquiert un bien immobilier décoté de 40%, en moyenne. Il dispose de revenus locatifs après 15 à 20 ans de démembrement.
- Pendant la période de démembrement, l’investisseur délègue les contraintes de gestion, et n’est pas imposé sur les revenus locatifs.
