Pour dégager des liquidités ou entamer une transmission, la vente à soi-même d’un bien immobilier peut être envisagée. Elle doit être réalisée dans un cadre précis, notamment au regard de ses conséquences fiscales.
L’opération peut présenter un intérêt patrimonial, à condition qu’elle poursuive un objectif précis et qu’elle intervienne dans un certain cadre.
Le rachat à soi-même : Pour dégager des liquidités rapidement
Dans un schéma appelé OBO (Owner Buy Out), le propriétaire d’un bien immobilier en direct le vend à une société qu’il crée à cet effet ou qu’il détient déjà. La société finance l’acquisition à crédit. L’opération permet au propriétaire de dégager des liquidités immédiates sans perdre la propriété du bien. Il peut remployer le produit de la cession dans un autre investissement ou faire face à d’importantes dépenses, comme des travaux. En présence d’un bien locatif, l’emprunt contracté par la société est remboursé par les loyers encaissé, ce qui sous-entend que le propriétaire n’a pas besoin de ces loyers pour maintenir son niveau de vie.
La vente à soi-même permet d’entamer la transmission de son patrimoine immobilier à ses enfants dans de bonnes conditions. Les enfants reçoivent des parts de la société. Elles sont représentatives de son capital, donc du bien immobilier. Cette situation est préférable à l’indivision, pouvant être compliquée à gérer.
Vente à soi-même: les précautions à prendre au regard de l'administration fiscale
L’opération de vente à soi-même est à proscrire si le propriétaire se réserve la jouissance du bien et que la société supporte des travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers. En effet, elle pourrait alors être constitutive d’un abus de droit. Dans ce cadre, le contribuable encourt une pénalité de 80% du montant des droits éludés. Les montages concernés sont ceux dont l’objectif est principalement l’optimisation fiscale. Ainsi, les intéressés doivent pouvoir documenter les différents objectifs de l’opération de OBO. Ces objectifs peuvent être économiques (se procurer des liquidités pour un nouveaux projets), familiaux (un projet de transmission à ses enfants ou à son conjoint)...
Par ailleurs, il est indispensable que le prix de vente corresponde à la valeur vénale du bien. Si le bien est surévalué, l’administration fiscale peut considérer qu’il existe une donation indirecte de la société au vendeur. À l’inverse, si le prix de vente est en dessous du prix du marché, elle peut rehausser les droits de mutation à titre onéreux réduits par une minoration de la base de calcul.
Comparer les gains et les coûts d'une opération de vente à soi-même
Le bénéfice de l’opération immobilière doit être économiquement évaluée au regard des coûts engendré. La société acquéreuse peut profiter de taux d’intérêt attractifs, mais l’opération entraîne des coûts incompressibles liés au recours à une structure sociale (création de la société, rédaction et immatriculation des statuts, tenue d’une comptabilité, tenue d’assemblées générales, ouverture de compte bancaire…).
De plus, s’il ne détient pas son bien depuis 30 ans, le cédant doit éventuellement supporter l’impôt sur la plus-value de cession immobilière et les prélèvements sociaux de 17,2%, après abattement pour durée de détention. En revanche, l’opération est neutre au regard de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
L'essentiel à retenir
- La vente à soi-même ne s’envisage que si le bien immobilier vendu est un bien locatif.
- La vente à soi-même permet de dégager des liquidités et d’entamer une transmission patrimoniale.
- La vente à soi-même entraine des coûts sociaux et fiscaux à évaluer en amont.
