Dans un marché montagnard tendu, les acheteurs doivent se montrer vigilants sur la qualité du bien immobilier convoité. Enneigement et performance énergétique sont des facteurs clés à prendre en compte à l’heure de la lutte contre le réchauffement climatique. En outre, ce marché compte de nombreuses passoires énergétiques.
Qu’il s’agisse d’acquérir sa résidence secondaire, d’un achat plaisir ou d’un investissement locatif, l’achat d’un bien immobilier en montagne doit être réfléchi. La règle d’or de l’emplacement reste valable mais d’autres critères importent.
Enneigement, domaine skiable, accessibilité : les critères à prendre en compte
Le futur propriétaire d’un logement en montagne doit analyser les caractéristiques de la station de ski dans laquelle est situé l’appartement ou le chalet visé. L’enneigement de la station est le premier critère à observer. Il prend de plus en plus d’importance à l’heure du réchauffement climatique. Ainsi, l’altitude et la quantité de neige de culture produite sont autant d’éléments décisifs.
Outre la taille du domaine skiable, l’acquéreur doit étudier les alternatives aux activités de ski. Quels sont les services proposés en période estivale ? S’ils sont nombreux, l’acquéreur s’assure de maximiser le taux d’occupation de son logement en toutes saisons. Il faut également s’intéresser à l’accessibilité de la station : la distance par rapport aux gares et aux aéroports, la présence de remontées mécaniques accessibles à pied… Enfin, la qualité des services offerts en matière de commerces, de restaurants et de loisirs est également déterminante.
Pour un investissement locatif, la performance énergétique doit être surveillée
Le futur acquéreur doit s’intéresser de près à la performance énergétique du bien qu’il souhaite acquérir. Quand l’étiquette énergétique est basse, il faut étudier et chiffrer les rénovations possibles pour l’améliorer. L’enjeu est important pour le marché de l’immobilier de montagne. En effet, près d’un bien sur deux situés dans une station de ski porte une étiquette F ou GÉtude Heero, spécialisée dans le financement de la rénovation énergétique, classement énergétique de 70 stations situées dans les principaux massifs français: les Alpes, le Massif central, les Vosges, le Jura et les Pyrénées.. Certaines localisations comme Isola 2000, dans les Alpes du Sud, comportent jusqu’à 90% de passoires énergétiques.
La réglementation interdit progressivement la location des biens immobiliers dotés d’étiquettes énergétiques les plus basses (E,F,G). Depuis le 1er janvier 2023, les logements portant une étiquette G (avec un DPE indiquant une consommation supérieure à 450 kWh par mètre carré) sont impropres à la location. Il en sera de même en 2025 pour les logements classés G, puis en 2028 pour les logements classés F, et enfin en 2034 pour ceux classés E.
Bon à savoir : L’interdiction de louer des passoires énergétiques ne porte pas sur les locations saisonnières. En montagne, ces dernières sont majoritaires. Toutefois, le ministre du Logement, Olivier Klein, a annoncé que cette interdiction de louer devrait bientôt s’appliquer à tous les logements de tourisme.
La hausse des prix constante indique de ne pas différer un investissement à la montagne
Les biens immobiliers aux plus mauvaises performances énergétiques peuvent être achetés avec une décote. En effet, les travaux à réaliser contribuent à dévaluer le logement. Cependant, le nombre de biens à vendre est insuffisant face à une demande forte. Les prix sont donc à la hausse. En effet, la crise sanitaire a donné un nouvel élan au marché de la montagne.
D’après une étude du 1er janvier 2023, réalisée dans plus d’une centaine de stations de ski françaises par la plateforme de courtage Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier continuent de grimper dans les plus grands massifs français. Dans les Alpes du Sud, les Alpes du Nord et dans les Pyrénées, les prix ont augmenté respectivement de +9,3%, +8,2% et +5% en 2022. Ces performances sont supérieures à la tendance nationale sur la même période.
L'essentiel à retenir
- Pour s’assurer de la rentabilité de son investissement, l’acheteur doit analyser de nombreux paramètres : emplacement, enneigement, taille du domaine skiable, accessibilité.
- La moitié des logements situés dans les stations de ski sont des passoires énergétiques et risquent d’être interdits de location.
- En montagne, les prix à l’achat continuent à monter. La tendance était déjà observée en 2020 et 2021.
