Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, le crédit in fine permet aux ménages fortement imposés de faire baisser l’impôt sur les revenus fonciers. Pour être intéressante, l’économie d’impôt doit dépasser le coût de fonctionnement du crédit.
Le marché du crédit est grippé sous l’effet des contraintes règlementaires. Dans ce contexte, les ménages aisés disposant d’un patrimoine à mobiliser peuvent optimiser le montage de leur investissement locatif avec le crédit in fine.
Crédit in fine : les mensualités portent sur les intérêts, le capital est remboursé en une fois
Le crédit in fine dissocie le remboursement des intérêts et celui du capital. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts de son crédit. Le capital est à rembourser en une seule fois, lors de la dernière échéance du prêt. Les intérêts à verser chaque mois sont constants. Le taux d’intérêt est généralement supérieur à celui pratiqué dans le cadre d’un prêt standard. En conséquence, le coût global du prêt in fine plus élevé.
Au titre d’un prêt classique, chaque mensualité est composée d’une part de remboursement du capital et d’une part de remboursement des intérêts. Le capital dû est amorti au fur et à mesure des remboursements. Ceux-ci peuvent être dégressifs.
Les conditions d’obtention du crédit in fine sont plus strictes et le crédit plus cher
Le crédit in fine est plus cher qu’un prêt classique. Selon le courtier Empruntis, il coûte entre 20% à 30% de plus. Il est aussi plus difficile à obtenir qu’un prêt amortissable. En effet, l’emprunteur doit donner à l’établissement prêteur l’assurance qu’il a bien la capacité de rembourser le capital au terme du prêt. L’établissement prêteur réclame à l’emprunteur de solides garanties, équivalentes à au moins 30% du prix du bien. Il peut s’agir du nantissement d’un contrat d’assurance-vie, par exemple. Dans ce cas, l’emprunteur s’engage à faire des remboursements réguliers pour reconstituer la totalité du capital emprunté.
Le crédit peut servir de levier pour faire baisser l’impôt sur le revenu
L’intérêt majeur du crédit in fine réside dans son attractivité fiscale. Il s’adresse aux ménages fortement imposés réalisant un investissement immobilier locatif. Sur le plan de l’impôt sur le revenu, le crédit in fine permet de baisser ses impôts fonciers. En effet, le montant des intérêts versés chaque mois au titre d’un investissement locatif peut être déduit des loyers perçus. Si les intérêts remboursés sont supérieurs aux loyers, le différentiel crée un déficit foncier déductible du revenu global. Le crédit in fine est intéressant quand la baisse d’impôt engendrée dépasse le surcoût de fonctionnement.
Le saviez-vous ? Le crédit in fine peut être contracté pour l’acquisition d’un bien immobilier relevant de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Toutefois, son utilisation ne permet pas d’optimiser l’IFI. Pendant la durée d’un crédit, l’opération crée un passif déductible du patrimoine soumis à l’IFI. En présence d’un crédit in fine, ce passif est partiellement pris en compte. Depuis 2018, la loi prévoit que la déduction est dégressive, comme pour un prêt amortissable. Chaque année, elle est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu'au terme prévu. Dans le cadre d’un prêt in fine de 10 ans, le contribuable doit donc déduire annuellement 10% de la valeur du prêt.
L'essentiel à retenir
- Avec un crédit in fine, l’emprunteur rembourse le capital en une seule fois, lors de la dernière échéance du prêt.
- Le crédit in fine s’adresse aux ménages fortement imposés, réalisant des investissements locatifs.
- Il permet de faire baisser l’impôt sur les revenus fonciers.
