Vide ou meublé: comment louer son bien?

Encouragés par des taux d’emprunt très bas et par leur confiance en la pierre, beaucoup d’épargnants se lancent dans l’investissement locatif. Une fois le bien acquis, il leur faut choisir le régime de location le plus adapté, entre considérations fiscales et réalités du marché.

Il est possible aujourd’hui d’obtenir un emprunt immobilier à 0,95% sur 20 ans, et nombreux sont les épargnants qui souhaitent profiter de ce contexte favorable pour se constituer un patrimoine à crédit. Les investisseurs savent, en outre, que s’ils mettent leur bien en location, ce sont les loyers qui rembourseront, en grande partie, leur emprunt.

Après l’achat du bien se pose la question de le louer vide ou meublé. Or, la réponse sur le plan patrimonial ne va pas toujours de soi.

Location nue : l’attrait du déficit foncier

Dans le cadre d’une location nue, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème classique, ainsi qu’à 17,2% de prélèvements sociaux. Mais il y a plusieurs façons de déclarer ses revenus fonciers :

• Le bailleur peut opter pour le régime dit micro-foncier, un régime simplifié, si ses revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros par an. Il pratique alors un abattement forfaitaire de 30% sur les montants encaissés, au titre des différents frais liés à la location (menus travaux, frais de gestion, charges d’entretien…). Il sera imposé sur les 70% restants.
• Si ses loyers dépassent les 15 000 euros annuels, ou si les charges sont bien supérieures à 30% des loyers, le bailleur doit opter pour le régime réel. Dans ce cas, il déduit des montants encaissés toutes les dépenses liées au bien : les travaux d’entretien et de rénovation, les frais de gestion, l’assurance contre les loyers impayés, mais aussi les intérêts d’emprunt, l’assurance de son crédit…
• Si un déficit se dégage, et c’est souvent le cas lorsque le bailleur fait d’importants travaux, il ne sera pas imposable sur ses revenus fonciers puisque ces derniers seront négatifs. Il pourra, la première année, reporter son déficit sur son revenu global, dans la limite de 10 700 euros. S’il reste un déficit, il s’imputera, au cours des dix années suivantes, sur le revenu foncier du bailleur.

Prenons l’exemple d’un contribuable qui déclare 50 000 euros de revenus annuels hors immobilier.

La première année de détention, il ne loue son bien que six mois, le reste de l’année étant consacré aux travaux. Il encaisse 5 000 euros de loyers, mais il dépense 30 000 euros en travaux et frais divers. Son déficit foncier est donc de 25 000 euros. Il peut utiliser 10 700 euros de ce déficit pour le déduire de son revenu global, et au lieu d’être imposé sur 50 000 euros, il ne le sera que sur 39 300 euros. Une subtilité à connaître : les intérêts d’emprunt peuvent être déduits du revenu foncier, mais pas du revenu global.

Il restera alors à ce contribuable 14 300 euros de déficit, à déduire de ses revenus fonciers futurs sur une période maximale de dix ans. Dans notre exemple, avec 10 000 euros de loyers annuels encaissés et 2 000 euros de frais annuels divers, le déficit est absorbé avant la fin de la troisième année. Par la suite, ce bailleur aura peut-être intérêt à se tourner vers le micro-foncier, plus simple et tout aussi avantageux une fois le déficit épongé.

L’option pour le régime réel étant irrévocable pendant trois ans, il est important de bien faire ses calculs et de s’assurer qu’elle est pertinente pour cette durée avant de se lancer dans une déclaration détaillée sur le formulaire 2044.

Location meublée : les atouts de l’amortissement

Au plan fiscal, la location meublée est nettement plus avantageuse :

• Jusqu’à 70 000 euros annuels de recettes, le bailleur peut opter pour le régime simplifié, appelé « micro-BIC ». Il ne déclare plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et profite d’un abattement plus important qu’en location nue puisque seuls 50% des loyers encaissés sont imposés. Comme les revenus fonciers, ces bénéfices industriels et commerciaux sont soumis à l’impôt à la tranche marginale du contribuable, et à 17,2% de prélèvements sociaux.
• Lorsque les frais liés au bien sont supérieurs à 50% des recettes, le contribuable a intérêt à opter pour le régime réel. D’autant que la location en meublé permet d’amortir le bien. En d’autres termes, en plus des charges de copropriété, des impôts locaux, des frais de gestion et des travaux éventuels, le propriétaire pourra déduire de ses bénéfices industriels et commerciaux une somme annuelle correspondant à l’amortissement du bien.

Pour la calculer, on retient 70% du prix d’achat (le bâti s’amortit mais pas le terrain), et on le divise par un nombre d’années de détention qui varie entre 25 et 40 ans. Ainsi, pour un bien de 200 000 euros amorti sur 40 ans, il est possible de déduire de son revenu locatif {(200 000 x 0,70) /40}, soit 3 500 euros par an. Attention, l’amortissement pratiqué ne peut pas excéder la différence entre les revenus encaissés et les autres charges. Avec lui, il est impossible de générer un déficit. Mais lorsque les charges totales (quelles qu’elles soient) excèdent les recettes, le reliquat peut se déduire des bénéfices industriels et commerciaux des années suivantes. Cela signifie que l’amortissement lié à une location meublée sera souvent étalé sur davantage d’années qu’un déficit foncier. Les bénéfices industriels et commerciaux déclarés (et donc taxables) seront donc nuls pendant une durée plus longue.

L’importance du marché local

Aux yeux de bien des bailleurs, la location meublée présente un deuxième avantage : le bail minimal ne dure qu’un an, et même neuf mois si le locataire est étudiant, alors qu’il est de trois ans minimum dans le cadre d’une location nue (voire six ans si le bailleur est une personne morale : société, association, SCI non familiale…). Cela signifie que les occasions de récupérer le bien sont plus fréquentes.

Quel que soit le régime, le propriétaire qui souhaite reprendre possession de son bien à l’issue du bail ne peut donner congé à son locataire que dans les trois cas suivants : la vente du logement, sa reprise pour y loger lui-même ou pour y loger un membre de sa famille, et tout motif « légitime et sérieux » (troubles de voisinage, défaut de paiement du loyer…). Mais là encore, la location meublée impose moins de contraintes au propriétaire : le délai pour donner son préavis au locataire n’est que de trois mois, contre six mois dans une location nue.

Reste une inconnue, et de taille, dans l’équation du bailleur : trouvera-t-il un locataire prêt à emménager dans un logement meublé ? Si ce dernier a le choix, et c’est le cas dans de nombreuses villes où l’offre de biens à louer est importante, il privilégiera une location nue, pour pouvoir se meubler à son goût et profiter d’un régime plus protecteur sur la durée.

Le propriétaire doit donc arbitrer entre les avantages fiscaux et juridiques de la location meublée, et le risque de voir son bien subir une importante vacance locative, faute de candidats.

L'essentiel à retenir

• Sur le plan fiscal, la location meublée est souvent plus avantageuse pour les bailleurs.
• Elle leur offre également plus de souplesse en matière de gestion que la location nue.
• Les locataires, eux, préfèrent souvent occuper un bien vide et le bailleur doit tenir compte de son environnement de marché s’il veut louer son bien.