Beaucoup d’investisseurs se tournent vers l’immobilier locatif. L’opération est à étudier avec précaution. En effet, les frais peuvent être importants et les revenus aléatoires.
Le secteur immobilier connaît actuellement une crise. Les taux de crédit immobilier grimpent et le marché se grippe. Les investisseurs s’interrogent : l’immobilier locatif est-il une bonne opportunité ?
Acheter sa résidence principale est plus profitable que d’acheter pour louer
Sur le plan patrimonial, il est plus pertinent d’utiliser sa capacité d’emprunt pour acquérir sa résidence principale plutôt qu’un bien à louer. En effet, la résidence principale a une fiscalité plus simple à maîtriser et plus légère. Elle n’engendre pas de complément de revenus. À ce titre, elle ne fait pas grimper l’imposition du propriétaire. En outre, l’entretien est plus facile puisque le propriétaire est aussi l’occupant. Il peut prendre immédiatement connaissance d’une fuite, d’une fenêtre abîmée ou de la panne d’une chaudière, et réagir tout aussi vite.
Pour autant, il n’est pas toujours possible de s’offrir sa résidence principale. Souvent, dans les grandes villes, l’envolée des prix de ces dernières années bloque les acquéreurs. En outre, en achetant leur résidence principale, certains redoutent d’être entravés dans leur mobilité. S’il faut revendre rapidement, le propriétaire peut avoir à négocier et perdre l’équivalent tous les frais annexes liés à l’achat : les émoluments du notaire, les droits d’enregistrement… Enfin, les ménages jouissant d’un logement de fonction préfèrent reporter l’achat immobilier à plus tard. En effet, ils doivent se loger par eux-mêmes seulement à l’occasion de la retraite. Pourtant, anticiper l’acquisition d’un bien immobilier est un moyen de se débarrasser au plus vite des mensualités liées à l’emprunt.
Anticiper les frais liés à l’investissement locatif : une précaution avant d’acheter
L’immobilier locatif constitue une option intéressante pour accroître son patrimoine à moindres frais. En effet, les loyers encaissés couvrent une large partie des mensualités de crédit. Toutefois, avant de se lancer, il convient d’anticiper des frais importants liés notamment à :
- la fiscalité locale et les charges de copropriété courantes,
- la fiscalité sur les revenus locatifs ou sur les bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées,
- les travaux d’entretien ou de rénovation pouvant être nécessaires (avant la première mise en location, entre deux locations, sur décision de la copropriété, en raison d’une urgence…).
Face à ces coûts récurrents ou ponctuels, les recettes peuvent être entachées :
- Par la vacance locative correspond à la période pendant laquelle le bien n’est pas loué. Redoutée par le propriétaire, elle est plus ou moins forte selon la conjoncture économique, les villes et les quartiers,
- Par des impayés de loyers. Ils sont susceptibles de grever la rentabilité d’un investissement. Il est possible de souscrire une garantie loyers impayés (GLI) pour se prémunir de ce manque à gagner.
Ces aléas pouvant avoir un impact sur les recettes risquent de fragiliser l’équilibre économique de l’opération. D’où la nécessité de s’entourer de précautions. La première des protections consiste à conserver une réserve de trésorerie pour continuer à honorer les remboursements du crédit. Ainsi, le propriétaire peut faire face à des impayés, à une vacance locative ou à des dépenses de copropriété importantes, comme un ravalement de façade ou la réfection d’une toiture.
Le deuxième moyen de se protéger est d’acheter un bien dans une ville où la demande locative est importante. Souvent, les prix à l’achat y sont plus élevés et les loyers peuvent y être plafonnés. Mécaniquement, le rendement y est donc moins fort. Toutefois, en contrepartie, c’est l’assurance de posséder un bien immobilier conservant une valeur stable et pouvant être occupé la plupart du temps. L’opération est moins spectaculaire mais plus prudente.
L'essentiel à retenir
- L’immobilier locatif intéresse certains candidats à l’achat.
- Il est plus imposé que la résidence principale et il est parfois difficile d’en maîtriser les coûts.
- Avant de se lancer, il faut sélectionner son opération avec soin et conserver une importante enveloppe de trésorerie en cas d’impondérable.
