Du calme, de la verdure et de bons moments en famille ou entre amis… Les résidences secondaires font rêver les Français. Pourtant, sur le plan patrimonial, elles ne sont pas toujours pertinentes.
Pendant la période de confinement, les résidences secondaires ont constitué une base de repli idéale pour de nombreux citadins. À la campagne, au bord de la mer ou à la montagne, les résidences secondaires ont les faveurs des Français.
Maison de campagne : les frais quotidiens font grimper la facture finale
Beaucoup d’acquéreurs se laissent tenter par le prix d’achat attractif d’une maison de campagne. Cependant, ces acheteurs sous-estiment souvent les coûts de détention de leur maison de campagne : sa restauration, le jardinage, le débroussaillage, l’entretien de la piscine, la surveillance régulière pour éloigner les cambrioleurs, les impôts locaux… Le budget annuel grimpe rapidement. Il peut aussi être grevé par le remboursement d’un crédit. Pour absorber une partie de ces coûts quotidiens, certains propriétaires ont recours à la location saisonnière touristique.
La réglementation peut limiter les possibilités de louer sa résidence secondaire
Louer son bien pour compenser les dépenses liées aux charges semble une bonne stratégie. De nombreux propriétaires de résidences secondaires pratiquent la location saisonnière. Seul bémol, ce choix déséquilibre le marché immobilier. Le développement des locations de courte durée réduit l’offre de résidences principales en zones tendues. Cela soutient l’augmentation des loyers et des prix des ventes immobilières (Inspection générale des finances - IGF, Lutte contre l'attrition des résidences principales dans les zones touristiques en Corse et sur le territoire continental, juin 2022). Pour préserver l’accès au logement, les maires peuvent restreindre le développement des locations saisonnières. Cela a été le choix de Saint-Malo par exemple, en 2021. La loi de Finances pour 2023 a revu les critères de zone tendue : de nombreuses communes touristiques sont désormais inclues. Les obstacles à la location saisonnières risquent de se multiplier pour les propriétaires concernés.
Prendre en compte la fiscalité en cas de location
Mettre une résidence secondaire en location requiert du temps et de l’organisation. De plus, il faut prendre en compte la fiscalité d’une telle opération. Les recettes du propriétaire sont taxées comme des bénéfices industriels et commerciaux. L’administration fiscale pratique un abattement de 50% aux loyers perçus. Le montant obtenu est ajouté au revenu imposable du propriétaire.
Certains font classer leur maison en meublé de tourisme, et peuvent alors pratiquer un abattement de 71%. Dans tous les cas, les revenus de la location saisonnière sont soumis en totalité à 17,2% d’impôt au titre des prélèvements sociaux. Pour les détenteurs d’un patrimoine immobilier significatif, la maison de campagne peut rendre redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, le seuil de l’assujettissement à cet impôt est fixé à 1,3 million d’euros.
À savoir : Les futurs investisseurs doivent également tenir compte de la pression croissante de la fiscalité locale. Les communes situées en zone tendue peuvent majorer la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) jusqu’à 60%.
Résidence secondaire : un achat dont le financement peut être coûteux
Avant d’investir en résidence secondaire, il faut procéder à une analyse de sa situation patrimoniale. Pour les non-propriétaires, l’achat d’une résidence secondaire est un calcul risqué : les remboursements de crédit s’ajoutent au loyer de leur résidence principale. Cette dépense augmente fortement leur effort mensuel. Dans ces conditions, les premiers travaux d’entretien à réaliser risquent de constituer un blocage financier. En outre, il leur est ensuite difficile de souscrire un emprunt supplémentaire auprès de leur banque pour financer une résidence principale.
Le risque est également important pour ceux souhaitant continuer à voyager régulièrement. S’ils cèdent aux charmes de la maison de campagne, une grande partie du budget des vacances est réalloué au remboursement du crédit et aux charges annexes. L’achat d’une résidence secondaire peut avoir un impact important sur votre train de vie. Ceux refusant d’avoir recours à la location saisonnière pour absorber une partie de leurs dépenses doivent aussi réfléchir à deux fois avant de sauter le pas.
Travaux d’entretien en résidence secondaire : le budget peut s’envoler
Pour d’autres contribuables, en revanche, la résidence secondaire peut avoir du sens. L’acquisition est plus simple si elle intervient dans la construction d’un patrimoine immobilier déjà bien amorcée. Cela peut être : une résidence principale remboursée ou après la revente d’un logement devenu trop grand au profit d’un plus petit. Si l’opération est réalisée avec l’idée de pouvoir louer le logement une partie des vacances, les acquéreurs l’équipent en conséquence. Elle est adaptée à la location dès le départ.
Les nouveaux propriétaires doivent penser à provisionner un budget pour les travaux, pour pouvoir faire face à des rénovations urgentes. Enfin, les acheteurs doivent garder en tête que les résidences secondaires constituent un agrément. Elles ne répondent pas au besoin quotidien de se loger. Les candidats au rachat sont nettement moins nombreux et le marché est plus étroit. Dans cette configuration il faut se préparer à une revente sans plus-value.
L'essentiel à retenir
- Les résidences secondaires font rêver mais elles génèrent de grosses dépenses.
- Même si le prix paraît accessible, il ne faut jamais sous-estimer les coûts de détention. Pour ceux qui n’ont pas d’immobilier par ailleurs, l’investissement peut se révéler hasardeux et consommer toute leur épargne.
- Ceux qui ont déjà constitué un patrimoine significatif et sont prêts à y consacrer un budget annuel important sans grand espoir de plus-value peuvent y réfléchir.
