Pour investir dans l’immobilier, il est possible de recourir à des placements mutualisés. Les placements dits «pierre-papier» viennent ainsi compléter l’investissement de biens immobiliers détenus en direct (résidence principale, secondaire ou immobilier locatif, par exemple). Les titres de propriétés sont alors rattachés à des parts détenues dans des véhicules d’investissement immobilier.
La «pierre-papier» est un terme générique utilisé pour désigner des placements mutualisés ayant pour sous-jacent l’immobilier. Il recouvre une large gamme de placements immobiliers collectifs intermédiés.
Les SCPI pour générer des revenus réguliers
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Ainsi, leur patrimoine est obligatoirement composé d’au moins 95% d’actifs immobiliers. Les loyers issus de ce portefeuille de biens immobiliers génèrent des loyers, reversés aux investisseurs (les «associés» ou «porteurs de parts») de la SCPI. Ces revenus font l’objet de versements mensuels ou trimestriels. Souvent désignés comme des «dividendes» ces loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
L’investissement dans des SCPI doit être envisager à long terme par l’investisseur. En effet, elles sont soumises aux fluctuations des marchés et le capital investi n’est pas garanti. Le plus souvent elles sont détenues en direct. Cependant, elles peuvent également être logées dans un contrat d’assurance-vie ou dans un Plan d’Épargne Retraite (PER).
À savoir: Si les SCPI peuvent être cédées, leur liquidité n’est pas garantie. Par ailleurs, les frais de souscription à l’entrée et les frais de gestion annuels peuvent venir amputer leur performance à court terme.
Les titres de SCPI peuvent être achetés grâce à un emprunt immobilier. Il s’agit alors d’avoir un coût du crédit inférieur aux performances du placement. Dès lors l’investisseur peut bénéficier d’un effet de levier dépendant des modalités d’emprunt et de la durée du prêt. Les SCPI peuvent également être démembrée. Il s’agit alors d’optimiser sa fiscalité et distinguant l’usufruit et la nue-propriété du placement. Le nu-propriétaire ne percevant pas de revenu pendant toute la durée du démembrement n’augmente pas sa facture fiscale.
Les OPCI pour leur liquidité et leur flexibilité
Comme les SCPI, les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) investissent dans des biens immobiliers en vue de leur mise en location. L’investissement peut se faire en direct ou de façon intermédiée et les parts d’OCPI peuvent être logées au sein d’un contrat d’assurance-vie ou au sein d’un compte-titres. Quand on parle d’OPCI, il peut s’agir de Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) ou de Fonds de Placement Immobilier (FPI). Leur patrimoine est composé d’au moins 60% d’actifs immobiliers et d’au moins 10% de liquidités.
Les FPI sont constitués d’au moins 60% d’actifs immobiliers détenus directement ou indirectement.
Pour les SPPICAV, la proportion d’actifs immobiliers non cotés (immeubles et parts de sociétés non cotées) doit atteindre 51%. Elles peuvent aussi détenir des parts Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC), ce qui leur permet de faire évoluer leur composition de façon flexible. Ces ratios confèrent une grande liquidité aux OPCI. Cependant, cela les expose également aux risques des marchés actions, sujets à la volatilité.
Les OPCI sont soumis à des obligations de redistribution. Ainsi Les SPPICAV doivent notamment distribuer à leurs actionnaires au moins 85% des revenus locatifs et financiers et au moins 50% des plus-values de cession d’actifs. Les FPI sont notamment tenus de rétrocéder aux épargnants au moins 85% des revenus locatifs et financiers et autant de leurs plus-values de cession.
À savoir: Comme pour les SCPI, les OPCI prélèvent des frais d’entrée et des frais de gestion annuels. Ces frais, et l’impact potentiel des fluctuations des marchés financiers, en font des placements à envisager à long terme.
Les SIIC: des foncières cotées en bourse
Les Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) sont des foncières cotées en bourse et spécialisées dans l’acquisition et la gestion d’immeubles. Elles cumulent donc deux leviers de performance: la gestion immobilière des actifs et la performance boursière des actions. Elles s’acquièrent via un compte-titre ou plus rarement via un contrat d’assurance-vie.
Les SIIC bénéficient d’un régime spécifique de transparence fiscale. En effet, elles doivent reverser (obligation de redistribution) au moins 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées à leurs actionnaires. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des dividendes. Leur prix de souscription est déterminé par leurs cours de bourse (susceptible de varier à la hausse ou la baisse) et elles connaissent une forte volatilité. Les ratios d’endettement des SIIC sont également un facteur de volatilité. En cas de difficulté de refinancement, en période de crise par exemple, leur valorisation sera affectée à la baisse. En revanche, lorsque la période est favorable, le levier de l’endettement permet d’augmenter leur performance et leur valorisation.
À savoir: Les SIIC jouissent d’une très grande liquidité. De faibles frais de courtage s’appliquent au moment de leur acquisition auxquels s’ajoutent d’éventuels droits de garde.
L'essentiel à retenir
- La SCPI permet un investissement immobilier locatif indirect.
- L’OPCI est un fonds composé d’actifs financiers et immobiliers.
- La SIIC est un véhicule dédié à l’investissement immobilier coté en bourse.
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