Lorsque l’inflation refait surface, ses effets sur l’immobilier sont importants. Les loyers augmentent, et le coût des crédits immobiliers aussi. À terme, ce phénomène peut entraîner une correction du marché des biens immobiliers à vendre.
Les actifs immobiliers représentent, selon les dernières enquêtes de l’Insee, 54% des patrimoines des Français. La variation de leurs prix a donc des effets sensibles sur les actifs des ménages.
L’inflation s’accompagne souvent d’une hausse des coûts des crédits immobiliers
Les banques centrales surveillent toujours l’inflation de près. Pour la contenir, elles ont régulièrement recours à une méthode classique. Celle-ci consiste à relever les taux directeurs. Parmi eux, le taux de refinancement est le taux utilisé par les banques pour emprunter auprès des banques centrales.
Mécaniquement, lorsque ce taux augmente, le coût pour les banques est plus élevé. Celles-ci doivent le répercuter lorsqu’elles prêtent à leur tour à leurs clients. Ainsi, assez rapidement, la hausse du taux directeur se traduit par une augmentation des coûts de crédit immobilier, pour les entreprises comme pour les ménages. Pour les propriétaires de leur logement, le phénomène est indolore. En effet, les Français s’endettent majoritairement à taux fixe. Le coût de leur crédit immobilier n’augmente pas, même quand les taux de marché remontent.
Pour les candidats à l’achat, en revanche, cette hausse des taux a une incidence : à mensualités égales, le montant emprunté baisse. En conséquence, leur capacité d’emprunt est plus faible. Actuellement, les taux de crédits immobiliers remontent rapidement. À l’été 2023 les taux moyens observés sont respectivement de 3,6%, 3,8% et 4% sur 15 ans, 20 ans et 25 ans, d’après les statistiques du réseau de courtage en crédit immobilier VousFinancer. Pour le futur, VousFinancer avance un scénario de taux à 4,5% d’ici la fin de l’année et à 5% en 2024.
Lorsque les taux d’intérêt remontent, les emprunteurs ont moins de marge de manœuvre. Après quelques mois, les vendeurs doivent en général accepter des baisses de prix. On observe alors des ajustements sur le marché de l’immobilier.
Les investisseurs immobiliers sont préservés car les loyers sont indexés sur l’inflation
Les investisseurs en immobilier sont aussi protégés contre l’inflation quand ils louent leur logement. En effet, les loyers sont révisables tous les ans. Pour calculer leur évolution, les propriétaires s’appuient sur l’IRL (Indice de Révision des Loyers) produit par l’Insee. Pour établir cet indice, l’Institut de la statistique utilise l’évolution des prix à la consommation (hors prix du tabac ou des loyers). Si les prix à la consommation augmentent, comme c’est le cas en période inflationniste, les loyers augmentent dans les mêmes proportions. Le revenu immobilier brut reste donc protégé contre l’inflation. Cependant, la mise en place du bouclier loyer diminue cette protection.
À savoir : Le bouclier loyer a été mis en place en août 2022. Il limite les possibilités d’augmentation des loyers à +3,5% en métropole.
Pour les candidats à l’investissement, l’inflation s’accompagne d’un dilemme important :
- Ils peuvent acheter leur bien immobilier avant la remontée (ou la poursuite de la hausse) des taux. Leurs conditions de crédit sont alors bonnes. Toutefois, ils paient leur logement au prix fort.
- Ils attendent la hausse des taux, et la correction du marché pouvant suivre. Ils peuvent alors espérer un prix d’achat plus raisonnable. Toutefois, leur taux d’emprunt est moins avantageux.
L'essentiel à retenir
- L’inflation a souvent un effet sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers.
- Comme le crédit coûte plus cher, les emprunteurs ont un budget moins élevé et cela peut entraîner une correction du marché immobilier.
- Les investisseurs sont protégés car les loyers peuvent être révisés tous les ans avec un indice qui suit les hausses des prix à la consommation.
