En 2023, l’immobilier représentait 62% du patrimoine des Français, selon l’Insee. Ce chiffre est constant depuis une vingtaine d’années. Il prouve que l’attrait pour la pierre est stable. Pour autant, détenir trop d’immobilier peut aussi mettre les épargnants en situation de risque.
L’immobilier, un investissement à privilégier
Pour se constituer un patrimoine, l’acquisition d’un bien immobilier est souvent la première composante à laquelle il faut songer. Il faut notamment acquérir sa résidence principale pour éviter le poids du loyer mensuel à payer. L’offre de crédit fait profiter les acquéreurs d’un effet de levier. C’est-à-dire qu’il leur permet de profiter d’un bien immobilier avant d’en payer intégralement le prix.
L’immobilier permet aux jeunes acquéreurs d’épargner chaque mois des montants importants et donc de se constituer rapidement un patrimoine. C’est une solution à privilégier pour placer ses fonds. Il est même possible, au fil du temps, de saturer sa capacité de crédit pour investir dans un bien à mettre en location. Là, une grande partie des mensualités sont prises en charge par le locataire, via la perception de ses loyers.
Bon à savoir : 85% des emprunteurs jugent les conditions d’accès au crédit trop restrictives, d’après un sondage CAPFI de juin 2024. Depuis 2022, les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ont durci les conditions d’octroi des crédits immobiliers.
Être propriétaire implique des coûts importants qu’il faut anticiper
Faire l’acquisition d’un bien immobilier génère aussi d’importants coûts annexes, pas toujours anticipés par les acquéreurs :
- Des travaux d’entretien, de copropriété ou d’entretien parfois sous-estimés,
- Des vacances locatives ou des défauts de paiement pour les biens locatifs,
- Des taxes foncières,
- L’impôt sur la fortune immobilière, quand la valeur du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros pour l’ensemble du ménage (la résidence principale profite d’un abattement de 30%. Seuls 70% de sa valeur estimée sont donc retenus dans le calcul de la taxe),
- Un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les loyers pour les biens locatifs,
- Une fiscalité sur la plus-value pour les résidences secondaires et les biens locatifs. Elle diminue à mesure des années de détention, mais il faut compter 22 ans pour effacer l’impôt et 30 ans pour s’affranchir des prélèvements sociaux.
Avec tous ces coûts de détention, l’immobilier impose de détenir aussi d’importantes liquidités, notamment pour faire face aux dépenses d’entretien. Ainsi, lorsque la part d’immobilier dépasse les 95% d’un patrimoine brut (sans tenir compte de la dette), les sommes destinées à faire face aux accidents sont souvent sous-dimensionnées. L’épargnant risque de se retrouver en difficulté au premier imprévu.
Pour les épargnants les plus seniors, il faut aussi anticiper ses coûts de transmission. En effet, contrairement à un contrat d’assurance-vie permettant de laisser des sommes en franchise d’impôt à ses proches, l’immobilier entre dans les successions. Les héritiers doivent disposer de liquidités pour acquitter les droits de succession de maisons et d’appartements valant potentiellement cher.
Un bon patrimoine est un patrimoine diversifié
La sagesse serait donc d’alléger son portefeuille immobilier après 70 ans. Schématiquement, les droits de succession les plus fréquemment payés par les enfants s’élèvent à 20% du patrimoine transmis. La logique voudrait donc que l’immobilier ne dépasse pas les 80% du patrimoine des investisseurs seniors.
Avant de signer l’achat d’un nouveau bien, il faut aussi garder en tête que l’immobilier est soumis à des aléas de marché. Quand un acquéreur achète au plus haut, il doit attendre de longues années pour voir le marché se retourner et éviter une perte. Ceci dit, certains investisseurs envisagent l’immobilier comme une valeur refuge. En effet, il s’agit d’un bien tangible, répondant à un besoin immuable de la nature humaine. Le marché ne peut donc pas s’écrouler définitivement.
Enfin, même pour l’immobilier, il faut avoir à l’esprit la règle d’or de l’investisseur : diversifier ses placements. Plus le montant du patrimoine progresse, plus la proportion de patrimoine immobilier doit diminuer, au profit des investissements financiers.
L'essentiel à retenir
- L’immobilier permet de se constituer en quelques années un patrimoine significatif.
- Pourtant il pèse souvent trop lourd dans le patrimoine des Français.
- Il ne faut pas oublier les coûts de détention (entretien, fiscalité…).
- Il est important de conserver un patrimoine diversifié, surtout au moment d’anticiper sa transmission.
Article publié le 04.12.2020
Mis à jour le 26.03.2025
