Le démembrement de propriété est fréquemment utilisé pour des biens immobiliers, plus rarement pour des portefeuilles de titres. Il consiste à séparer la propriété d’un bien de son droit de jouissance. Celui qui recueille l’usufruit peut profiter du bien, ou de ses fruits. Ainsi, pour un appartement, il peut l’occuper ou en percevoir les loyers.
Le démembrement de propriété permet de gratifier ses descendants et de protéger son conjoint survivant
Le démembrement de propriété est un outil de stratégie patrimoniale privilégié pour préparer une transmission. En effet, il permet de gratifier plusieurs personnes avec un bien immobilier unique. Le titre de propriété revient au nu-propriétaire. Ce dernier possède le logement mais ne peut pas jouir du bien (l’habiter ou en percevoir les loyers). Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement pleinement propriétaire, de droit. Il peut alors disposer du logement librement et sans restriction. Ainsi, le démembrement est fréquemment utilisé après un décès. Le conjoint survivant devient usufruitier : il habite le logement ou il en tire des revenus locatifs. Les enfants du couple sont nus-propriétaires. Ils deviennent pleinement propriétaires à la mort du conjoint survivant.
Dans la même démarche, certains parents cèdent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants pour anticiper leur succession, sans droits de succession à payer. Ils conservent la jouissance du bien de leur vivant, mais savent que celui-ci sera transmis à leurs descendants. Le démembrement de propriété est donc un moyen utile de s’assurer qu’une personne reste à l’abri, tout en étant certain que le bien revienne, in fine, à d’autres personnes.
Le saviez-vous ? On parle de remembrement de propriété lorsqu’au décès de l’usufruitier le moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien
Quelle est la fiscalité du nu-propriétaire lors d’un démembrement de propriété ?
Lorsque la nue-propriété d’un logement est transmise, l’administration fiscale considère qu’elle a une valeur moindre, comparée à celle de la pleine propriété. Ainsi, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote avant imposition. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible. Comme le montant des droits de donation est calculé sur la valeur transmise, cela permet à ceux qui anticipent très tôt leur succession d’effectuer des donations à leurs enfants à moindres frais. La transmission d’un bien démembré est fiscalement beaucoup plus légère que celle de la pleine propriété du même bien.
Bon à savoir : En matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’usufruitier est imposé sur la valeur du bien en pleine propriété. Cette règle ne s’applique pas pour l’usufruit du conjoint survivant. Dans ce cas de figure, l’usufruitier est imposé sur la seule valeur de son usufruit. Le nu-propriétaire est imposé sur la valeur de la nue-propriété.
Le nu-propriétaire doit assumer toutes les charges importantes liées au bien
Les considérations fiscales ne doivent pas être les seules prises en compte par les propriétaires songeant à démembrer un bien. En effet, séparer l’usufruit de la nue-propriété implique des contraintes.
Il est important de s’assurer que le futur nu-propriétaire a les moyens de financer des travaux importants, avant de transmettre un bien. Il peut s’agir de la réfection de la toiture ou du ravalement de la façade. En effet, l’usufruitier doit s’acquitter des charges liées à la jouissance du bien mais les réparations importantes sont à la charge du nu-propriétaire.
Une autre situation peut nécessiter des fonds importants pour les nus propriétaires : la mort d’un parent transmettant tout l’usufruit à son conjoint. Les enfants reçoivent alors la nue-propriété des biens, mais aucun revenu. Pourtant, ils doivent s’acquitter de droits de succession sur la valeur transmise. S’ils ne disposent d’aucune liquidité, ils risquent de se trouver en peine d’honorer ces droits.
Enfin, lorsqu’un bien en démembrement est vendu, il faut toujours l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier pour le céder. En cas de désaccord, celui qui souhaite vendre peut être contrarié dans ses projets. C’est la raison pour laquelle les spécialistes du patrimoine recommandent toujours de ne pas donner la nue-propriété de sa résidence principale. Les propriétaires se ménagent ainsi la possibilité de déménager sans être soumis à l’avis de leurs enfants.
L'essentiel à retenir
- Le démembrement de propriété sépare l’usufruit de la nue-propriété.
- Le démembrement de propriété présente des avantages civils et fiscaux importants.
- En revanche, le démembrement de propriété comporte de lourdes contraintes, dont il faut avoir conscience.
Article publié le 11.09.2021
Mis à jour le 04.04.2025
