Face à la crise du logement, les pouvoirs publics tentent de limiter les locations meublées de courte durée, en agissant notamment sur la fiscalité de l’activité. La loi de Finances pour 2024 réforme leur régime, souvent désigné comme la «niche fiscale Airbnb».
Le meublé de tourisme : définition et biens concernés
La loi parle de meublés de tourisme en cas de locations saisonnières ou de locations meublées de courte durée. Elle les définit comme les villas, appartements ou studios meublés à l'usage exclusif du locataire et offerts à la location à une clientèle de passage. Celle-ci y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Les chambres d'hôtes sont exclues de la catégorie «meublés de tourisme».
Le saviez-vous ? Un propriétaire peut entreprendre des démarches pour faire classer sa location touristique. Le classement va de 1 à 5 étoiles et il est valable 5 ans. Il est établit en fonction de 133 critères : la surface de l’habitation, le mobilier et la literie, le parking ou encore l’environnement… En indiquant le niveau de confort, d'équipements et de services, le classement constitue une référence pour les clients.
Le régime micro-BIC s'applique aux revenus des locations saisonnières
Les revenus des locations meublées sont taxés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En fonction du montant des revenus annuels tirés de cette activité, le propriétaire bailleur relève soit :
- Du régime réel d’imposition, qui tient compte des frais réellement dépensés avant la taxation des revenus,
- Du régime micro-BIC, un régime simplifié permettant de déduire un forfait représentatif des frais et charges avant imposition.
Ce régime micro-BIC crée une distinction entre les meublés de tourisme classés et les non classés. Avant l’adoption de la loi de Finances pour 2024, la loi prévoyait :
- pour le loueur de meublés de tourismes classés : un abattement de 71% sur ses revenus, à condition d’avoir réalisé un chiffre d’affaires inférieur à 188.700 euros en année N-2.
- pour le loueur de meublés de tourisme non classés : un abattement de 50% sur ses revenus, à condition de réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 77.700 euros.
Les changements prévus par la loi de Finances pour 2024 sont suspendus
L’article 45 de la loi de Finances pour 2024 a cherché à rendre la fiscalité des locations saisonnières moins attractives. Les loueurs en meublés de tourisme non classés sont touchés par ce durcissement fiscal. La limite pour bénéficier du régime micro-BIC est restreinte à 15.000 euros (contre 77.700 euros précédemment). L’abattement est ramené à 30% (contre 50% précédemment).
Les loueurs en meublés touristiques classés ont échappé au coup de rabot. Le plafond de recettes de 188.700 euros et l’abattement de 71% sont maintenus. Ils bénéficient même d’un abattement supplémentaire de 21% si le meublé est situé dans certaines zones rurales. Cela peut porter à 92% l’abattement sur les recettes avant imposition.
Important : La réforme adoptée par la loi de Finances pour 2024 est supposée s’appliquer à compter des revenus perçus en 2023. Toutefois, les mesures adoptées ne correspondent pas aux intentions de l’exécutif. Ce dernier a évoqué des erreurs rédactionnelles. De ce fait, fin décembre 2023, le ministre délégué aux Comptes publics a annoncé dans la presse que les mesures nouvelles ne s’appliqueront pas. Le 14 février 2024, l’administration fiscale a transposé cette position dans sa doctrine. Les contribuables peuvent donc continuer à appliquer le régime micro-BIC, dans sa version antérieure à la réforme. Parallèlement, de futures évolutions sont attendues dans le cadre de la proposition de loi visant à « remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue ».
L'essentiel à retenir
- La loi de Finances pour 2024 rabote la niche fiscale Airbnb.
- Les loueurs en meublés de tourisme non classés, la limite applicable au micro-BIC passe de 77.700 euros à 15.000 euros et l’abattement de 50% à 30%.
- Les loueurs en meublés touristiques classés ont échappé au coup de rabot.
