Depuis le 1er janvier 2022, les propriétaires-bailleurs de locations meublées disposent d’un délai plus long pour faire leur choix de régime fiscal. Deux options sont possibles pour déclarer leurs loyers: le régime dit du micro-BIC ou le régime dit réel. Ce choix peut avoir un impact important sur la rentabilité de leur investissement locatif.
Àpartir de cette année, les loueurs en meublé disposent de plusieurs semaines de plus pour choisir leur régime fiscal. Ce choix doit tenir compte de leur situation patrimoniale pour être optimisé.
Micro-BIC ou régime du réel pour déclarer vos revenus fonciers
Les propriétaires bailleurs de logements meublés perçoivent des loyers imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si ces revenus locatifs sont inférieurs à 72.600 euros par an, ils sont imposés de plein droit au régime dit du micro-BIC. Ce régime très simplifié consiste à appliquer un abattement de 50% sur les loyers perçus pour tenir compte des différents frais supportés par le propriétaire. Le bailleur est donc imposé uniquement sur la moitié des revenus perçus.
Si les revenus locatifs dépassent 72.600 euros par an, ou s’il en fait spécifiquement la demande auprès de l’administration fiscale, le propriétaire-bailleur peut choisir d’être imposé au régime dit réel. Ce régime consiste à déterminer le revenu imposable en tenant compte des frais réellement supportés pour l’acquisition et la conservation du logement. Ainsi, les intérêts et les frais de crédit immobilier, les frais de gestion de la copropriété, les dépenses d’entretien ou de réparation du logement ainsi que les taxes foncières sont déductibles du revenu imposable. Lorsque les propriétaires n’ont pas amorti leur acquisition ou lorsqu’ils réalisent de gros travaux ce régime permet donc de réduire considérablement l’imposition des loyers perçus.
Choisir l’option fiscale la plus favorable pour déclarer vos loyers
Les loueurs en meublé peuvent opter pour le régime réel en début ou en cours d’activité. Jusqu’à 2021, l’option devait être exercée avant le 1er février. À partir de 2022, cette option au titre de l’année N peut être exercée jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de N-1 (n° 2042), soit en mai ou en juin 2022 (l’échéance dépendant du département de résidence du contribuable). Ce nouveau délai s’applique également aux renonciations, lorsqu’un propriétaire-bailleur souhaite renoncer au régime réel pour le micro-BIC auquel il est éligible.
Grâce à cette mesure, les bailleurs disposent de plusieurs mois pour arrêter les résultats de l’exercice précédent. En effet, ils procèdent généralement à ces calculs précis au moment de la déclaration de leurs revenus. Le décalage permet désormais de disposer de tous les éléments pour effectuer le choix fiscal le plus adapté.
La sanction diminue en cas de non adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA)
Les loueurs en meublé soumis au régime réel voient les bénéfices de leur activité majorés pour le calcul de l'impôt sur le revenu lorsqu’ils n'adhèrent pas à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). Cette majoration a vocation a être supprimée à compter de l'imposition de revenus de l'année 2023. En attendant, elle correspond à 15% des revenus fonciers de 2021 et sera de 10% de ces revenus pour ceux de 2022.
L'essentiel à retenir
- Les revenus issus de la location meublée sont imposés soit au régime micro-BIC, soit au régime réel.
- Les bailleurs peuvent désormais exercer leurs options au moment de la déclaration de revenus.
- La majoration des résultats pour non adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) est de 15% pour les revenus de 2021.
