Les Loueurs en Meublé Professionnels sont soumis aux cotisations sociales depuis le 1er janvier 2021. Cette réforme est importante, car elle peut aussi impacter des Loueurs en Meublé Non-Professionnels (LMNP) qui changent de statut sans l’avoir voulu.
La location meublée attire beaucoup d’investisseurs en immobilier. Deux statuts coexistent: celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le propriétaire ne choisit pas d’appartenir à l’une ou l’autre des catégories. Des conditions et des critères lui confèrent l’un ou l’autre des deux statuts. Il peut même arriver qu’il change de statut sans le savoir.
Deux conditions cumulatives à remplir pour faire de la Location Meublée Professionnelle
Les loueurs en meublé sont qualifiés de professionnels lorsqu’ils remplissent les deux critères suivants :
- Leurs revenus locatifs hors taxes sont supérieurs à 23.000 euros par an.
- Les revenus issus de la location meublée sont supérieurs à leurs autres revenus d’activité (incluant les pensions de retraite et les rentes viagères).
Ces deux conditions doivent se cumuler.
Ainsi, un loueur en meublé percevant 40.000 euros de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) issus de ses locations meublées n’est pas considéré comme professionnel si les revenus d’activité imposables de son foyer dépassent les 40.000 euros. S’il se retrouve l’année suivante au chômage, et que ses autres revenus passent sous le seuil des 40.000 euros, il est considéré comme professionnel.
Prenons maintenant le cas d’un couple marié ou pacsé qui se sépare. Lorsque les deux partenaires faisaient déclaration commune, l’un détenait des biens et vivait principalement de ses 30.000 euros annuels de loyers, tandis que l’autre gagnait 40.000 euros annuels de salaires imposables. Après leur séparation, le propriétaire immobilier devient automatiquement Loueur en Meublé Professionnel.
Les revenus imposables taxés différemment selon que l’on est LMNP ou LMP
Cette différence entre les non professionnels et les professionnels a une incidence notable sur la façon dont sont taxés les revenus imposables. En terme d’impôt sur le revenu, rien ne change.
En revanche, le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) voit ses BIC soumis à 17,2% de prélèvements sociaux. Depuis le 1er janvier 2021, le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) doit s’acquitter de ses cotisations sociales sur ses bénéfices, comme s’il était travailleur non salarié. Ces cotisations peuvent atteindre 35% à 40% des revenus imposables. Si l’activité affiche un déficit, il n’y a pas de revenu imposable, mais le contribuable doit tout de même s’acquitter d’un forfait de 1145 euros auprès de l’Urssaf.
Le régime réel d’imposition limite les bénéfices imposables
Sauf s’ils optent pour une structure de micro-entreprise, les Loueurs en Meublés Professionnels sont soumis au régime réel d’imposition. Ils déduisent tous leurs frais de leurs loyers encaissés : les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais d’entretien et de rénovation, les impôts fonciers, l’amortissement des meubles, l’amortissement du bâti du bien…
Dans la pratique, avec ces frais déductibles, il est rare d’obtenir un bénéfice imposable élevé. Les Loueurs en Meublé Professionnels nouvellement assujettis aux cotisations sociales le sont donc sur une base faible. Les Loueurs en Meublé non Professionnels peuvent également avoir recours, sur option, au régime réel. Cela a souvent pour effet de minorer leurs bénéfices industriels et commerciaux imposables. Les loyers perçus sont alors plus faiblement imposés.
Dans certaines conditions très strictes, les Loueurs en Meublé Professionnels peuvent être exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il est nécessaire, pour cela, d’avoir un bénéfice net annuel supérieur aux revenus d’activité. Toutefois, en pratique, cela est rare. En effet, l’amortissement appliqué sur les biens minore toujours beaucoup le bénéfice net. Les Loueurs en Meublé Non Professionnels, eux, doivent dans tous les cas soumettre leurs biens locatifs au calcul de l’IFI.
LMNP et LMP: en cas de vente, la plus-value ne se calcule pas de la même façon
Pour les professionnels, la règle de calcul en vigueur pour les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) s’applique. Ces derniers intègrent des plus-values de long terme et des plus-values de court terme, qui renchérissent souvent la plus-value imposable.
Pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels, la plus-value imposable sera celle appliquée aux propriétaires particuliers. Les recettes perçues l’année de la vente déterminent si le statut du vendeur est celui de Meublé Professionnel ou Non Professionnel.
| Loueur en meublé non professionnel (LMNP) | Loueur en meublé professionnel (LMP) | |
| Conditions | Revenus locatifs hors taxes inférieurs à 23.000€ par an OU Les revenus issus de la location meublée sont inférieurs à leurs autres revenus d'activité. | Revenus locatifs hors taxes supérieurs à 23.000€ par an ET Les revenus issus de la location meublée sont supérieurs à leurs autres revenus d'activité. |
| Revenus imposables | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) soumis à 17,2% de prélèvements sociaux | Cotisations sociales sur ses bénéfices peuvent atteindre 35 à 40% des revenus imposables. Minimum 1.145€ |
| Imposition au régime réel | Sur option | Imposition au régime réel par défaut, à moins d'opter pour une structure de microentreprise |
| Calcul de la plue-value | Règle de la plus-value imposable | Règle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
Bon à savoir : Le Loueur en Meublé Professionnel peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle des plus-values de cession d’un actif immobilier. L’exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90.000 euros hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession. Il faut aussi que l'activité de location en meublé ait commencé depuis au moins 5 ans.
L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90.000 euros et 126.000 euros HT.
L'essentiel à retenir
- Depuis début 2021, les Loueurs en Meublé Professionnels doivent s’acquitter de cotisations sociales.
- Beaucoup de Loueurs en Meublé peuvent basculer sans le savoir du statut de Non Professionnels au statut de Professionnels.
- Basculer du statut de LMNP à celui de LMP implique divers changements sur le plan fiscal.
