La loi restreint désormais les possibilités de réduire la valeur des biens taxables à l’IFI pour les biens immobiliers à travers une société. Les règles de prise en compte du passif sont alignées sur les règles applicables de détention en directe.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) porte sur les biens immobiliers détenus directement par le contribuable ou par l’intermédiaire d’une société.
IFI : Appliquer le ratio immobilier à la valeur des parts de la SCI
Les associés ou actionnaires d’une société propriétaire de biens immobiliers sont imposés sur la fraction de leurs parts qui représente les biens imposables à l’IFI. Ils doivent donc reconstituer une valeur en appliquant un ratio immobilier à la valeur de leurs parts. Ce ratio immobilier se calcule de la façon suivante : valeur vénale des actifs immobiliers imposables / actif brut réévalué de la société.
Bon à savoir : Certains biens immobiliers ne doivent pas être déclarés. Certains sont exonérés d’IFI, comme les biens affectés à l’activité principale du dirigeant (ancien régime des biens professionnels sous l’ISF). D’autres sont exclus de l’IFI, comme les participations de 10% du capital social dans une société exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
La valeur nette des parts sociales exclut certaines dettes sociales
Le ratio immobilier obtenu par calcul s’applique à la valeur des parts sociales détenues par le contribuable. Celle-ci s’entend de la valeur nette, c’est-à-dire la valeur obtenue après déduction du passif. S’agissant de parts sociales, le passif est constitué des dettes contractées par la société. Certaines seulement sont prises en compte. En effet, une première catégorie de dettes d’emprunt de la société ne peut être déduite. La loi écarte les emprunts contractés pour faire baisser artificiellement la valeur des parts. Il s’agit notamment des emprunts souscrits auprès d’une société contrôlée par le redevable pour acheter à ce contribuable un actif immobilier imposable. C’est également le cas des emprunts souscrits auprès d’un membre de son foyer fiscal ou de son cercle familial. Leur déduction redevient possible si le redevable démontre que l’opération ne poursuit pas un objectif principalement fiscal.
La loi de finances pour 2024 a ajouté une seconde catégorie de dettes d’emprunt non déductibles. Il s’agit des dettes non afférentes aux biens taxables à l’IFI, par exemple le montant des travaux réalisés sur des immeubles exonérés d’IFI ou les échéances d’emprunt pour l’acquisition de ces biens. Ces dettes ne sont désormais plus déductibles, et ce, dès la déclaration d’IFI 2024. Cette mesure met sur un pied d’égalité les propriétaires en direct ou par une structure sociale.
Un mécanisme de plafonnement peut être appliqué à la valeur des biens soumis à l'IFI
L’application stricte de ces nouvelles règles pourrait conduire à obtenir une valeur des biens à l’IFI supérieure à celle des titres. Pour éviter cet écueil, la loi a prévu un mécanisme de plafonnement de la valeur des biens assujettis à l’IFI. L’associé peut retenir la valeur vénale des titres ou la valeur vénale des actifs imposables après emprunt.
À noter : L’associé redevable de l’IFI peut appliquer une décote sur la valeur des parts pour tenir compte de l’absence de liquidité de ces parts. En effet, un immeuble détenu par une société se vend moins facilement qu’un immeuble détenu directement par son propriétaire. Cette décote peut aller de 10% à 20%, en fonction des dispositions des statuts limitant leur cession (comme les clauses d’agrément).
L'essentiel à retenir
- Les associés d’une société propriétaire de biens immobiliers sont imposés sur la fraction de leurs parts représentative des biens imposables à l’IFI.
- La valeur à déclarer s’entend de la valeur nette c’est-à-dire après déduction des dettes contractées par la société.
- À partir de la déclaration de 2024, les dettes sociales non afférentes à un actif taxable à l’IFI ne sont plus déductibles.
