Pour faire face aux nouvelles conditions d’octroi de prêts immobilier, la préparation du projet d’achat constitue un élément stratégique. Le futur emprunteur doit anticiper les questionnements de la banque et afficher ses qualités de bon gestionnaire.
La dynamique actuelle de la production de crédit immobilier est peu favorable aux candidats emprunteurs. Les conditions d’octroi au crédit ont été durcies. Les banques sont plus exigeantes.
Solder ses crédits anciens pour faire une nouvelle demande de crédit immobilier
Les crédits en cours diminuent la capacité de remboursement d’un emprunteur. Or, le taux d’endettement de l’acquéreur ne doit pas dépasser 35%, assurance comprise, conformément aux exigences du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ce taux est calculé en fonction de l’ensemble des mensualités de crédit à acquitter et le revenu net de charges de l’emprunteur. Les échéances restant dues des éventuels prêts à la consommation, comme les crédits renouvelables (réserves d’argent, cartes de paiement), pèsent donc sur ce calcul.
Mieux vaut différer quelque peu un projet immobilier pour prendre le temps de solder les crédits en cours, quitte à puiser dans son apport. En effet, cela diminue d’autant le taux d’endettement et peut permettre de le ramener sous la barre des 35%.
L’apport, une contribution personnelle déterminante pour un achat immobilier
En théorie, l’apport personnel doit représenter a minima 10% à 20% du prix de vente du bien immobilier convoité, hors frais de notaires. Les emprunts sans apport font désormais figure d’exception. Surtout, les exigences des banques en la matière augmentent. La hausse des taux d’intérêt rend plus difficile l’accès au crédit. Dans ces conditions, le niveau d’apport proposé par les candidats à l’achat est déterminant. En 2023, le montant moyen d’apport a franchi le seuil de 35%. Il faut compter environ 89.400 euros pour financer un bien de 257.500 euros, selon le réseau Century 21 .
Les emprunteurs les moins bien dotés en apport doivent faire preuve de stratégie pour ne pas renoncer à leur projet immobilier. Outre l’épargne accumulée sur un livret A, un livret LDDS ou sur un compte dédié comme un PEL, ils peuvent mobiliser leur épargne salariale ou encore faire appel à la solidarité familiale, la love money. Ce peut être un bon moment pour envisager une donation familiale. Le cas échéant, les prêts aidés peuvent venir également gonfler cette somme.
Faire preuve de bonne gestion de ses comptes bancaires
Cependant, toutes les économies d’un ménage ne doivent pas être affectées à cet apport. La capacité à épargner du futur emprunteur est un gage de sa future capacité à rembourser ses mensualités d’emprunt, y compris en cas d’imprévu. L’existence d’une épargne résiduelle d’un montant égale à 6 ou 12 mois de mensualités constitue un point très positif dans un dossier d’emprunt, apte à faire pencher la balance en faveur du futur acquéreur.
Enfin, en analysant les comptes bancaires des trois derniers mois, la banque vérifie la tenue et la gestion des comptes, notamment l’existence éventuelle d’un découvert. Certains établissements peuvent demander le récapitulatif annuel des frais pour vérifier l’année civile entière. Si la présence d’un découvert n’est pas rédhibitoire, elle envoie toutefois un mauvais signal, y compris quand il s’agit d’un découvert autorisé. Il jette un doute sur la capacité de remboursement de l’emprunteur. En évitant tout découvert les mois précédents son projet de prêt, le futur emprunteur affiche un profil de bon gestionnaire.
L'essentiel à retenir
- Le futur emprunteur affiche une gestion zéro défaut sur ses comptes.
- Le futur emprunteur veille à se constituer un apport solide.
- En remboursant ses prêts à la consommation, le futur emprunteur augmente sa capacité d’endettement.
