Les biens soumis à l’IFI doivent être déclarés en 2025 pour leur valeur vénale au 1er janvier de la même année. À cet effet, les propriétaires doivent justement évaluer leur patrimoine imposable.
IFI : Le contribuable peut recourir à trois méthodes d'évaluation pour valoriser son bien immobilier
L’évaluation d’un bien immobilier doit correspondre à une valeur de marché, parfois diminuée d’une décote. En pratique, les contribuables peuvent recourir à trois méthodes pour valoriser leurs biens. Celle de la comparaison est la plus répandue pour le calcul de l’IFI. Elle consiste à comparer son bien immobilier avec des biens similaires vendus récemment.
Pour les biens donnés en location, la méthode adéquate est l’évaluation par capitalisation du revenu. Cette méthode consiste à appliquer un coefficient de capitalisation aux loyers perçus. Pour certains biens exceptionnels, il est possible d’appliquer la méthode de l’évaluation d’après la valeur antérieure. Cela revient à déterminer la valeur vénale actuelle d’un immeuble en s’appuyant sur son dernier prix de cession. Un coefficient de réajustement est appliqué à ce prix, pour exprimer l’évolution de la valeur de l’immeuble depuis ce transfert de propriété.
Bon à savoir : Les contribuables ont le droit d’appliquer une décote de 30% sur la valeur estimée de leur résidence principale, quand elle est détenue en direct. Dans certaines situations (bien indivis, loué ou détenu à travers une SCI), l’administration tolère également une décote. Celle-ci varie entre 10% à 30% du montant total estimé. Elle a pour objectif de prendre en compte la moindre liquidité affectant la valeur vénale du bien.
L'administration fiscale met des bases de données à la disposition du contribuable
Pour trouver des transactions de bien comparables à leur propriété, les contribuables peuvent se référer aux bases mises à disposition par l’administration fiscale. Il existe « Patrim Usagers », accessible gratuitement par chaque contribuable depuis son espace personnel sur le portail www.impots.gouv.fr. Les données portent sur les typologies et superficies de logement, les prix de vente, les ratios de prix au mètre carré…
Les contribuables peuvent également se référer à l’ensemble des données de l’administration fiscale, mises en open data sur l’application « Demande de valeurs foncières » (DVF). Les données consultables sont issues des actes notariés et des informations cadastrales. Ces deux bases de données publiques recensent les transactions immobilières enregistrées par l’administration fiscale à l’exception des départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et Mayotte.
Par ailleurs, dans le cadre de leur mission de service public, les notaires mettent en ligne les transactions enregistrées dans leurs offices. En l’Île-de-France, l’outil Immo notaires Argus (www.immonotairesargus.com), nourri par la base notariale « Bien », permet d’accéder aux références de biens immobiliers ayant fait l’objet d’une vente dans une zone de recherche définie. En région, le site www.immobilier.notaires.fr exploitant la base « Perval » renseigne les transactions immobilières réalisées.
L'administration fiscale peut remettre en cause la valorisation des biens
Dans le cadre de son droit de reprise, l’administration peut contrôler les éléments déclarés par le contribuable à l’IFI. Elle peut considérer que le patrimoine du contribuable est insuffisamment évalué. Ce droit de reprise s’étend jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle du fait générateur de l’impôt. Quand le contribuable manque d’effectuer sa déclaration ou oublie un de ses biens, ce délai est doublé. Enfin, dans certains cas particuliers, le délai de reprise peut être étendu. C’est le cas par exemple en cas d’interposition d’entités à l’étranger.
Dans l’éventualité d’un redressement, le contribuable doit s’acquitter d’intérêts de retard. Ils sont calculés au taux de 0,20% par mois soit 2,40% par an. Ils sont assortis d’une majoration pouvant aller de 10% à 80%.
Comment défendre efficacement l'évaluation de son patrimoine ?
Comment réagir lorsque l’administration fiscale remet en cause la valorisation des biens immobiliers ? Dans ce cas, la charge de la preuve repose sur cette dernière. C’est à elle de prouver que les calculs du contribuable sont erronés. Le plus souvent, elle se réfère à des transactions de bien comparables pour démontrer la sous-valorisation. Toutefois, le contribuable a un avantage de taille. Il connaît son logement (localisation, exposition, état….). Il peut donc discuter efficacement les comparables proposés par l’administration et expliquer pourquoi les siens sont les plus pertinents. Le travail de valorisation effectué dans le cadre de sa déclaration lui permet d’apporter ses propres éléments de preuve : devis de rénovation pour justifier de la vétusté de son bien ou un état d’indivision pour justifier d’une décote, par exemple.
Bon à savoir : En documentant scrupuleusement ses calculs, le contribuable peut plus facilement prouver sa bonne foi et ainsi éviter la majoration de 40% pour mauvaise foi ou manœuvres frauduleuses.
L'essentiel à retenir
- Le contribuable doit déclarer la valeur vénale de ses biens. Pour y parvenir, il peut utiliser trois méthodes.
- La méthode de la comparaison est la plus utilisée. Le contribuable peut s’appuyer sur les bases de données de l’administration fiscale.
- Dans le cadre de son pouvoir de contrôle, l’administration peut remettre en cause cette valorisation.
Article publié en mai 2024
Mis à jour le 31.03.2025
