Les biens immobiliers mentionnés dans les déclarations d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne sont pas toujours déclarés pour leur valeur totale. Certaines décotes s’appliquent et font baisser le patrimoine net taxable.
Pour 164.000 contribuables, la déclaration de revenus coïncide avec la déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pour être soumis à l’IFI, il faut déclarer un patrimoine immobilier taxable de 1,3 million ou plus. Toutefois, les biens ne sont pas tous comptabilisés de la même façon, et certains peuvent se voir appliquer d’importantes décotes.
IFI : Il faut connaître la valeur marchande de ses biens immobiliers
La règle initiale, pour effectuer sa déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière est de considérer la valeur vénale du bien au premier janvier de l’année en cours. Pas question d’utiliser le prix d’achat du bien acquis vingt ans plus tôt. Il faut donc avoir une idée assez précise de la valeur de ses biens immobiliers. Il est possible de s’appuyer sur la base de données de Bercy ainsi que sur les statistiques des notaires pour s’assurer de la valeur retenue.
Bon à savoir : La base Patrim, accessible à tous les contribuables depuis leur compte personnel sur www.impots.gouv.fr indique le montant des transactions immobilières intervenues en France pendant les 5 dernières années.
La résidence principale profite d’un abattement de 30% avant déclaration à l’IFI
Une fois les prix des biens immobiliers connus, il est possible de leur appliquer des décotes.
Pour la résidence principale, par exemple, on utilise un abattement de 30%. Une maison d’une valeur de 1 million d’euros est déclarée pour 700.000 euros. C’est la seule décote prévue expressément par la loi.
Par ailleurs, les biens immobiliers loués se vendent moins cher : lorsqu’un propriétaire possède un bien locatif, il applique une décote pouvant aller jusqu’à 20%. Mais un bail classique (de trois ans) est plus contraignant qu’un bail en location meublée, renouvelé tous les ans. La décote admise est donc différente pour les appartements loués meublés. Elle peut aller jusqu’à 10%.
Les biens détenus à plusieurs peuvent se voir appliquer une décote d’illiquidité de 20%
Les biens détenus en indivision ou logés dans une Société Civile Immobilière (SCI) sont moins faciles à vendre. Le propriétaire peut donc appliquer une décote d’illiquidité à la quote-part ou aux parts qu’il détient. La jurisprudence admet une décote de 20%. Si le bien indivis ou détenu en SCI est loué, cette décote ne s’additionne pas à celle des biens immobiliers loués.
Pour un immeuble d’une valeur d’un million d’euros, et dont une contribuable détient la moitié en nom propre, voici le calcul à effectuer :
- La valeur vénale de sa part est de 500.000 euros. Le bien est en location nue, elle applique donc 20% de décote,
- La valeur à déclarer est donc de 400.000 euros. L’appartement est détenu en indivision, elle utilise donc une deuxième décote, pour illiquidité cette fois-ci. Cependant, elle l’applique sur 400.000 euros,
- La valeur imposable est donc de 320.000 euros.
Les résidences secondaires ne peuvent faire l’objet d’aucune décote. Ainsi, une propriétaire qui possède un mas provençal d’une valeur d’un million d’euros doit déclarer le bien pour la totalité de sa valeur. Les forêts profitent d’un abattement de 75% de leur valeur. Les biens utilisés pour l’activité professionnelle ne se déclarent pas. Enfin, les contribuables peuvent déduire leur passif des montants imposables. Toutefois, le passif lié à la résidence principale ne peut pas excéder la valeur taxable de la maison. Par exemple, si la dette liée à la maison d’un million d’euros s’élève encore à 800.000 euros, le déclarant peut déduire 700.000 euros de son passif.
Dans notre exemple, la propriétaire des biens cités est à la tête d’un patrimoine immobilier brut de 2,5 millions d’euros. Elle possède :
- Un bien locatif de 500.000 euros,
- Un mas provençal à un million d’euros,
- Une résidence principale à un million d’euros, mais grevée d’une dette retenue à hauteur de 800.000 euros.
En raison des différents abattements, décotes et déductions de passifs, elle est en réalité imposable sur 1,32 million d’euros.
L'essentiel à retenir
- Les personnes soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) doivent déclarer tous leurs biens, sauf ceux utilisés pour leur activité professionnelle.
- Les personnes soumises à l’IFI appliquent régulièrement des décotes sur la valeur vénale de leurs biens.
- Même ceux qui détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million peuvent être exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Publié le : 24.05.2021
Mis à jour le : 21.07.2023
