Les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location. Ils doivent faire l’objet de rénovation pour être mieux notés lors du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Leurs propriétaires peuvent bénéficier d’une nouvelle incitation fiscale. Celle-ci s’avère inadaptée pour certains profils d’investisseurs.
Dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique, la performance énergétique d’un logement prend une importance croissante.
Un calendrier progressif d’interdiction à la location pour les passoires thermiques
Un calendrier progressif d’interdiction à la location s’applique aux biens les plus énergivores depuis 2023. Il a été mis en place par la loi Climat et Résilience d’août 2021. Le but de ces interdictions est de pousser les propriétaires à rénover leurs logements, les rendant moins consommateurs d’énergie. La lutte contre le réchauffement climatique passe aussi par l’état du parc immobilier national.
Les interdictions de mise sur le marché font référence aux étiquettes énergie fixées par le DPE :
- 1er janvier 2023 : interdiction de location des logements G+,
- 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements G,
- 1er janvier 2028 : interdiction de location des logements F,
- 1er janvier 2034 : interdiction de location des logements E.
À savoir : Les passoires thermiques portent une étiquette F ou G. Il s’agit des notes les plus basses attribuées dans le cadre d’un diagnostic de performance énergétique. Les biens G+ correspondent aux biens ayant reçu une étiquette G et dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an.
Un nouveau dispositif fiscal aide les propriétaires de passoires énergétiques à rénover
La loi de Finances rectificative pour 2022 propose une incitation fiscale en faveur de la rénovation des passoires thermiques. Les pouvoirs publics souhaitent encourager les propriétaires bailleurs à faire face à leurs nouvelles obligations de rénovation énergétique. Lorsque le montant de leurs charges est supérieur au montant de leurs revenus fonciers, les bailleurs peuvent constater un déficit foncier. Ainsi, ils sont exemptés d’imposition sur ces revenus.
Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. La fraction excédentaire peut être déduite du revenu global des années suivantes, jusqu'à la sixième année incluse. Le législateur a doublé ce plafond à 21.400 euros. La mesure vaut pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Ce mécanisme est très favorable aux investisseurs immobiliers fortement imposés. En revanche, il laisse de côté les petits propriétaires bailleurs peu ou faiblement imposés. Pour ces derniers, ce mécanisme de déficit foncier est moins intéressant.
De nouvelles mises en vente sont attendues sur le marché immobilier
Les énergétiques rénovations sont coûteuses. Elles peuvent être difficiles à faire voter en assemblée générale pour les copropriétés. Dans les immeubles anciens, elles sont techniquement compliquées à mettre en œuvre. Comment isoler la façade d’un immeuble haussmannien en respectant son ornementation ? De plus, l’afflux de demandes de rénovation dans les carnets de commandes des prestataires crée une pénurie. Les délais pour initier une rénovation en pâtissent.
Dans ce contexte, de nombreux propriétaires choisissent de mettre en vente leur biens. D’après un sondage de la Fnaim publié en septembre 2022, 32% des propriétaires bailleurs envisagent de rénover leur bien, et 26% prévoient de le vendre. 6% optent pour la location de courte durée et échappent ainsi aux nouvelles contraintes de la réglementation.
D’après les calculs de la Fnaim, près de 500.000 logements énergivores actuellement loués sont susceptibles de quitter le marché locatif d’ici à six ans. Il s’agit d’une perte pour le parc locatif privé. Elle pourrait avoir des conséquences pour un marché de la location déjà tendu dans de nombreux territoires.
L'essentiel à retenir
- Les biens énergivores sont progressivement interdits à la location depuis le 1er janvier 2023.
- Le doublement du déficit foncier favorise les rénovations. Mais ce mécanisme n’avantage pas tous les propriétaires.
- Le coût et les difficultés posées par ces rénovations incitent les propriétaires à vendre.
