Des associations de propriétaires ont contesté la légalité des règles d’encadrement des loyers en invoquant le droit de propriété. Pour le Conseil d’État, le mécanisme d’encadrement permet de protéger l’accès au logement et justifie une limitation du droit de propriété.
La loi Elan de 2018 a mis en place l’expérimentation de l’encadrement des loyers pour 5 ans. Elle a été prolongée jusqu’en 2026 par la loi dite 3DS du 21 février 2022.
Les propriétaires doivent respecter des loyers de référence par secteur géographique
Les règles de l’encadrement des loyers limitent la liberté du propriétaire en matière de fixation du montant du prix du loyer. Celui-ci doit fixer le montant en tenant compte de trois valeurs, fixées chaque année par arrêté préfectoral. Celles-ci sont : un loyer de référence, un loyer majoré (loyer de référence +20 %) et un loyer minoré (loyer de référence -30 %). Par exemple, le loyer hors charges d’un bien mis en location ne peut dépasser le loyer de référence majoré.
Ces valeurs référentielles sont déterminées en fonction du marché locatif propre à chaque secteur géographique. Cependant, il reste possible de prévoir un complément de loyer pour les biens d’exception. Le loyer de référence minoré permet au propriétaire de revaloriser le montant d’un loyer inférieur à ce seuil, notamment en cas de relocation.
À noter: Une amende administrative maximale de 5000 euros pour une personne physique et de 15.000 euros pour une personne morale est prévue pour les contrevenants. En outre, le propriétaire peut se voir contraint de modifier son contrat de bail et de rembourser le trop-perçu au locataire. En pratique, les sanctions sont rares.
Le juge administratif confirme la légalité de l’expérimentation de plafonnement des loyers
La plus haute juridiction administrative, le Conseil d’État, a confirmé la légalité de l’expérimentation initiée dans le cadre de la loi Elan. Les jugements ont été prononcés à l’initiative d’associations de propriétaires. Ceux-ci estimaient que l’expérimentation d’encadrement contrevenait au droit de propriété, protégé par la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Ils ont introduit des actions en justice pour contester l’expérimentation en Île-de-France (à Paris ainsi que sur les territoires de Plaine Commune et d’Est Ensemble) ainsi qu’à Lille et dans l’agglomération lilloise.
Pour le Conseil d’État, les dispositions de la loi Elan visent à protéger l’accès au logement dans certaines zones urbanisées où existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Le juge reconnaît qu’elles sont susceptibles de limiter l'exercice du droit de propriété. Cependant, cette limitation est cohérente avec l’objectif d'intérêt général poursuivi par la loi Élan : favoriser l’accès au logement.
À Paris, le dispositif d’encadrement des loyers subit une annulation partielle
Les associations de propriétaires concernées ont fait savoir qu’elles comptaient porter l’affaire devant le juge européen. Celui-ci devra trancher sur la légalité du dispositif au regard du droit de propriété. Dans cette attente, les propriétaires ont remporté une victoire. En effet, le tribunal administratif de Paris a annulé un arrêté préfectoral du 23 mai 2019 fixant les loyers de référence pour les baux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020. Cet arrêté se fondait sur les analyses de l’OLAP, l’observatoire local du marché parisien. Or, le rapport de l’OLAP sur les loyers parisiens a été rendu après la publication de cet arrêt. Les arrêtés de 2020 et 2021 n’ont pas été annulés. Le démarrage de l’expérimentation est reporté, rétroactivement, au 1er juillet 2020. Ce jugement ne remet pas en cause la légalité intrinsèque du dispositif d’encadrement des loyers.
L'essentiel à retenir
- L’expérimentation de l’encadrement des loyers prévue par la loi Elan limite la liberté du propriétaire en matière de prix.
- Des propriétaires contestent ces règles sur le fondement du droit de propriété.
- Le Conseil d’État a confirmé la légalité du dispositif d’encadrement des loyers.
