Utile pour acquérir un bien immobilier à deux, la tontine doit être maniée avec précaution. À défaut, l’opération pourrait être remise en cause et risquer une requalification en donation déguisée.
La tontine réunit des épargnants pour investir en commun dans un actif financier ou dans un bien immobilier. Ultimement, la propriété exclusive du logement revient à une partie seulement des souscripteurs.
Tontine : acheter sa résidence principale à deux et protéger l’acquéreur survivant
La tontine immobilière est un mécanisme utile dans le cadre de l’achat d’une résidence principale par deux personnes. Elle permet d’éviter le statut d’indivision et protège le conjoint survivant du couple. La tontine prévoit qu’au décès de l’un, le survivant est considéré comme le seul propriétaire du bien immobilier dans sa totalité, et ce depuis la date d’acquisition. Le logement acquis en tontine n’est pas compris dans la masse successorale du premier mourant. Par conséquent, il n’est pas soumis à la loi successorale. Les héritiers du défunt n’ont aucun droit dessus. Il est même considéré comme n’ayant jamais fait partie du patrimoine du défunt.
La tontine s’adresse aux couples insuffisamment protégés par la loi en cas de décès
La tontine est indiquée pour :
- Les époux séparés de biens,
- Les pacsés en régime de séparation des biens,
- Les concubins.
En effet, les pacsés et les concubins n’ont aucun droit sur la succession de l’autre. Pour hériter l’un de l’autre, ils doivent prévoir un testament en ce sens.
Bon à savoir : La tontine se traduit en pratique par l’insertion d’une clause dans l’acte d’achat du bien immobilier. C’est le « pacte tontinier », également appelé « clause d’accroissement ». Au décès du premier coacquéreur, le pacte est dissout. Le logement est transmis en totalité au survivant. De leur vivant, les acquéreurs peuvent toujours se mettre d’accord pour vendre le logement ou pour racheter les parts de l’autre.
L’opération de tontine est soumise aux droits de succession
Le recours à la tontine est sans intérêt sur le plan fiscal. En effet, l’opération est soumise aux droits de mutation à titre gratuit. Les droits sont calculés selon le degré de parenté entretenu entre les deux membres du couple et sur la valeur de la part recueillie. Les époux et partenaires de Pacs sont exonérés de droits de succession.
Les concubins sont soumis au taux de 60%, après un abattement de 1594 euros. Toutefois, il existe une exception. Pour en bénéficier, il faut vivre dans le bien acquis en tontine à titre de résidence principale au moment du décès de l’un des membres du couple. La valeur du logement doit être inférieure à 76.000 euros. Dans ce cas, la part transmise au conjoint survivant est soumise aux droits de vente des immeubles. Ce dernier peut opter pour l’application des droits de succession s’ils s’avèrent moins élevés.
La tontine peut être requalifiée en donation déguisée si elle est mal exécutée
Pour être valable, la tontine doit reposer sur deux aléas : un aléa vital et un aléa économique. En effet, chaque coacquéreur dispose du droit d’être propriétaire du bien sous la condition suspensive de sa survie et sous la condition résolutoire de son prédécès. Cet aléa vital fait défaut si l’ordre des décès semble quasi certain dès la conclusion du pacte. Tel est le cas si les parties ont une importante différence d’âge ou si l’une est atteinte d’une maladie grave.
L’aléa économique repose sur l’aspect spéculatif de l’opération. En effet, chaque coacquéreur prend le risque de perdre son investissement en cas de prédécès. Dès lors, si le financement du bien est déséquilibré, l’aléa spéculatif fait défaut. Dans ce cas, la tontine encourt la nullité et sa requalification en donation. Le risque est alors double :
- Payer des droits de succession sur l’ensemble du bien dès la date d’acquisition,
- Voir les héritiers faire valoir leurs droits sur le bien.
L'essentiel à retenir
- La tontine immobilière est indiquée pour les couples souhaitant se transmettre un bien immobilier acquis ensemble.
- Le bien revient dans sa totalité au dernier vivant. Il est considéré comme lui appartenant exclusivement depuis la date d’acquisition.
- Le bien échappe à la loi successorale mais pas aux droits de successions.
