Un contrat de vente en viager doit respecter plusieurs conditions pour ne pas être remis en cause par le vendeur, ses héritiers ou par Bercy. Entre autres, il est nécessaire que la date du décès du vendeur soit imprévisible au moment de la conclusion du contrat. Le prix doit être correctement fixé.
Chaque jour, une quinzaine d’opérations de viager sont conclues . Afin qu’elles ne puissent pas être remises en cause, il est essentiel qu’elles soient irréprochables d’un point de vue juridique.
La date du décès du vendeur d’un bien en viager doit être imprévisible
Outre le bouquet versé au moment de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur doit payer à son vendeur une rente viagère. Celle-ci est versée jusqu’au décès du vendeur, voire à celui de son conjoint si une clause de réversion est prévue. L’acquéreur ne connaît donc pas à l’avance le terme auquel cessera son obligation de verser la rente viagère. Cette incertitude doit exister au moment de la conclusion du contrat. Le décès du vendeur doit donc être imprévisible à ce moment. Cela signifie, par exemple, que l’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le vendeur au moment de la signature de l’acte de vente.
À savoir : Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère que l’événement était prévisible et que la vente n’est pas valable.
Le prix de la vente en viager doit être cohérent avec l’âge du vendeur
Le prix de vente est librement fixé entre l’acheteur et le vendeur. Cependant, il ne peut dépasser la différence entre la valeur vénale du bien et la valeur du bien occupé. La valeur vénale du bien immobilier correspond à sa valeur du marché. Il s’agit du prix moyen enregistré pour des transactions comparables. La valeur du bien occupée est déterminée par un barème qui est fonction de l’âge du vendeur. L’âge du vendeur constitue une donnée importante dans cette opération, car plus le vendeur est jeune, plus le risque que le bien soit plus cher à terme est grand. En effet, la rente versée à un vendeur jeune s’effectuera sur un temps long. Au contraire, dans le cas d’un vendeur âgé, l’acheteur peut espérer une durée de rente viagère courte. Le prix total du bien peut s’avérer plus attractif. Ainsi pour un bien vendu par une femme de 75 ans, la décote peut atteindre près de 50 % du bien.
Le prix de vente doit être juste pour éviter un contrôle de l’administration fiscale
Un prix trop faible peut être remis en cause par le vendeur ou par ses héritiers. Pour invalider la vente, il faut alors démontrer que le vendeur a été lésé d’au moins 7/12e de la valeur du bien. Il s’agit d’une action en rescision de la vente pour lésion.
L’administration fiscale peut également remettre en cause le prix décidé. Ce risque est particulièrement important lorsque l’opération de viager a été consentie à un proche. Dans ce cas, l’administration fiscale peut considérer qu’il s’agit d’une donation masquée. Elle veut alors vérifier l’existence d’une contrepartie réelle pour le vendeur. Ainsi, les mouvements bancaires des deux parties (acheteur et vendeur) sont étudiés. Il est nécessaire de démontrer que les paiements mensuels ne sont pas pris en charge par le vendeur mais bien par l’acheteur.
Enfin, le prix de vente de biens comparables est également étudié. Si le prix fixé dans le cadre de la vente en viager n’est pas cohérent avec le marché, la vente peut être invalidée.
L'essentiel à retenir
- La date du décès du vendeur ne doit pas pouvoir être anticipée au moment de la conclusion du contrat de viager.
- Le prix de vente, réparti entre bouquet et rente viagère, est fixé librement entre les parties.
- Un prix trop faible peut être remis en cause, par le vendeur, ses héritiers et par l’administration fiscale.
