Les ménages modestes peuvent acquérir leur résidence principale de manière innovante et source d’économie. Avec le bail réel solidaire, ils achètent seulement les murs et louent le terrain.
Diminution drastique de la construction de logements neufs, assèchement du parc locatif privé : le secteur du logement est en crise. Face aux difficultés d’accession à la propriété, des alternatives ont été mises en place pour accéder à la propriété autrement.
Le bail réel solitaire, pour dissocier le terrain et les murs
Les pouvoirs publics ont mis en place un nouveau mode d’acquisition du logement. Il repose sur une idée simple : la dissociation du foncier et du bâti, comme aux États-Unis, au Canada, en Grande-Bretagne et en Belgique. C’est ce que propose le bail réel solidaire (BRS) depuis son introduction en droit français en 2016. En zone tendue, le foncier représente jusqu’à 40% du prix d’un logement neuf ou ancien.
En neutralisant le coût du foncier, le BRS permet de créer un parc de logements en accession sociale à la propriété. Il est réservé à l’acquisition de la résidence principale des ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Ces plafonds correspondent à ceux du prêt social location accession (PSLA), mis à jour chaque année. Les ménages éligibles peuvent acquérir leur logement avec une décote de 25% à 40%, par rapport à une acquisition classique. Autre source d’économie : si le logement est neuf, il est soumis à une TVA de 5,5%.
Bon à savoir : En décembre 2023, les pouvoirs publics ont relevé les plafonds de ressources des ménages éligibles au bail réel solidaire. Cet élargissement doit permettre à 3,8 millions de nouveaux ménages d'accéder à la propriété à des prix maitrisés.
Un bail d’occupation longue durée pour les ménages bénéficiaires du BRS
Dans ce schéma innovant, le particulier achète les murs et loue le terrain sur lequel est bâtie la maison. Celui-ci est la propriété d’un Organisme de foncier solidaire (OFS) : une structure à but non lucratif agréée par le préfet de région. À cet effet, l’OFS et le ménage preneur signent un bail longue durée, de 18 à 99 ans. Ce bail peut être rechargé, c’est-à-dire reconduit, à chaque mutation (vente, donation, legs) pour une durée identique. Cela permet de maintenir dans le temps la valeur du bien à l’approche de l’échéance du bail. En fin de bail, ces droits reviennent à l’OFS.
Un logement en BRS vient grossir le patrimoine du détenteur immobilier
Les droits que détient l’acquéreur sur le bien immobilier ont une valeur patrimoniale. Il peut donc les céder, les donner ou les transmettre par succession. Cependant, le repreneur ou l’héritier du bien en BRS doit lui-même être éligible au dispositif. En cas de décès du preneur, si les héritiers ne sont pas éligibles car ils perçoivent des revenus supérieurs au plafond, ils disposent d’un an à compter du jour du décès pour trouver un nouvel acheteur. S’ils échouent, le bail est résilié et l’OFS leur verse une indemnisation.
L'essentiel à retenir
- Le bail réel solidaire dissocie le foncier et le bâti.
- Le particulier achète les murs et loue le terrain.
- Les droits du particulier sur le bien peuvent être cédés, donnés ou transmis par donation.
