Signer un crédit immobilier pour quinze, vingt ou vingt-cinq ans présente un caractère vertigineux pour les emprunteurs. Cependant, il est tout à fait possible de faire évoluer les modalités de remboursement durant la vie d’un crédit immobilier. Cela permet de faire face à des coups durs ou de s’adapter à une augmentation de revenus.
La pierre est le placement favori des Français. Ils s’endettent volontiers pour acheter leur résidence principale ou des biens locatifs. En France, le financement du logement concentre 85% des encours de prêts aux particuliers, d’après les chiffres de la Fédération Bancaire Française publiés en 2022.
Durée, taux et mensualités : les conditions d’un crédit immobilier
Un crédit immobilier est souscrit pour une durée maximale. Pour l’immense majorité des emprunt, le taux reste fixe. Toutefois, les mensualités peuvent être revues à la hausse et parfois à la baisse. Prenons l’exemple d’un couple, dont les revenus nets avant impôt s’élèvent à 4500 euros par mois. En 2019, il emprunte 350.000 euros sur vingt-cinq ans, au taux avantageux de 1,30%, avec une assurance coûtant 0,20% du montant emprunté. Les mensualités s’élèvent à 1425 euros. Le crédit suit son cours : au bout de deux ans le capital restant dû atteint 326.000 euros.
Entre-temps, les revenus du couple augmentent. Ils s’élèvent désormais à 5000 euros par mois. Le couple emprunteur décide alors de faire évoluer son remboursement mensuel à 1600 euros. C’est accepté par la banque car les mensualités, assurance incluse, ne dépassent pas 35% des revenus du ménage. Il reste 23 ans de remboursement, mais en augmentant ses échéances de 175 euros par mois, le couple raccourcit la durée du crédit de trois ans et la ramène à 20 ans. Ce faisant, il réduit aussi le coût de son crédit de 5030 euros.
Il est possible de suspendre ses remboursements de crédit immobilier pendant six mois
Cinq ans plus tard, il reste au couple 252.300 euros à rembourser. Toutefois, il traverse quelques difficultés financières. Il peut demander une suspension de ses mensualités de crédit pendant six mois. Il continue à payer les intérêts et l’assurance du crédit mais ne rembourse pas de capital. Cette possibilité est de droit dans la plupart des contrats de prêt immobilier.
En outre, il existe une autre solution : comme les emprunteurs ont déjà raccourci la durée de leur crédit, ils peuvent demander à l’allonger de deux ans (maximum). Il leur restait quinze ans de remboursement, leur emprunt s’étale finalement sur 17 ans. Leurs mensualités s’allègent et repassent à 1422 euros.
Renégocier son prêt immobilier : quelles sont les options possibles ?
Quatre ans plus tard, soit onze ans après le début du remboursement du prêt, le couple est revenu à meilleure fortune. Il accumule plusieurs primes significatives. Il lui reste 198.000 euros à rembourser et le couple décide de faire un remboursement anticipé de 43.000 euros. Il vient de gagner trois ans. En effet, les dettes s’étalaient sur treize ans, or la durée restante du crédit passe à dix ans. Cette fois-ci, le couple décide de ne pas toucher au montant de ses mensualités. Avant effectuer la même opération, il est important de s’assurer des conditions à la signature du contrat de prêt. Les remboursements anticipés doivent être sans frais, même si le crédit n’est pas racheté par la concurrence.
En moins de douze ans, le couple a réduit, augmenté, puis de nouveau réduit ses mensualités de crédit au gré de sa situation financière. Les emprunteurs effrayés à l’idée de se lancer pour une très longue durée doivent avoir conscience de cette possible souplesse.
Les conditions actuelles de taux rendent les projets de renégociation moins opportuns
Ces dernières années, l’univers de taux bas était favorable à la renégociation des crédits. Il pouvait s’agir de revoir les termes du contrat avec son établissement prêteur ou de faire racheter son crédit par la concurrence. Dans les deux cas, l’objectif consiste à bénéficier de conditions de prêt moins coûteuses avec un taux d’intérêt moins élevé. En diminuant un taux d’emprunt, on peut réduire ses mensualités ou la durée de son crédit. Toutefois, les emprunteurs récents ou nouveaux doivent être prudents. Il leur est difficile de renégocier avec leur banque ou faire racheter leur emprunt par une autre banque à des conditions plus avantageuses. En effet, les taux d’intérêts sont en augmentation.
Reprenons l’exemple de notre couple d’emprunteur. En 2023, avec le même projet immobilier, leur taux moyen d’emprunt est plus vraisemblablement fixé à 3,95% avec une assurance emprunteur coûtant 0,20% du montant emprunté. Le couple empruntant sur 25 ans doit s’acquitter de mensualités de 1896,11 euros. Pour faire évoluer son crédit immobilier, il s’agit désormais de le rembourser par anticipation, dans son intégralité. Cela peut être fait par exemple à la revente du bien. En cas de projet de remboursement anticipé, l’emprunteur doit bien s’assurer de l’opportunité patrimoniale de l’opération au regard des annuités restantes et du taux appliqué.
Bon à savoir : Les emprunteurs ont la possibilité de changer l’assurance de leur crédit. C’est une option à envisager sérieusement. Pour les moins de 35 ans, les prix de la garantie peuvent varier du simple au triple.
L'essentiel à retenir
- Les emprunteurs ignorent parfois la souplesse que leur offre leur crédit immobilier.
- Au gré de l’évolution de leurs revenus et de leur épargne, les emprunteurs peuvent augmenter leurs mensualités, les réduire, ou effectuer des remboursements anticipés.
- Les emprunteurs peuvent renégocier les conditions de leur crédit ou de l’assurance.
