Avec la crise liée au Covid-19 puis l’inflation, de nombreux foyers font face à des difficultés économiques et peinent à régler leur loyer. Les propriétaires peuvent se couvrir contre les impayés, à condition de respecter strictement les règles imposées par les assureurs.
Le confinement du printemps 2020 a privé d’emploi des centaines de milliers de personnes. Malgré les mesures de chômage partiel, beaucoup de ménages ont eu du mal à s’acquitter de leur loyer. La situation peut perdurer dans le contexte actuel.
Impayés de loyer : un risque pour les propriétaires bailleurs
Chez les propriétaires, l’inquiétude monte. Les bailleurs redoutent un avenir tendu sur le plan de l’emploi et du porte-monnaie. La situation pourrait mettre leurs locataires en difficulté et générer des retards ou impayés de loyer. En 2019, selon le ministère de la Justice, 340.900 affaires de loyers impayés ont fait l’objet d’une procédure en justice. Ce chiffre représente une augmentation de 2,6% par rapport à l’année 2018. Pour les investisseurs, un impayé de loyer représente une perte de revenus et peut engendrer des difficultés à honorer leurs prêts immobiliers.
L’assureur fixe ses propres critères de solvabilité pour les locataires
Les propriétaires de biens immobiliers locatifs peuvent avoir intérêt à souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI). Moyennant 2% à 5% du montant du loyer, cette garantie leur assure le versement du loyer quand le locataire fait défaut. Pour les bailleurs optant pour le régime réel, la garantie est considérée comme une charge. À ce titre, elle est déductible des revenus fonciers. Cette garantie s’exerce uniquement sous certaines conditions, parfois contraignantes.
Le premier des impératifs est d’avoir un locataire solvable. Pour les propriétaires contractant l’assurance en cours de bail, il est nécessaire de n’avoir connu aucun impayé au cours des six mois précédant. Si la souscription intervient à la signature du bail, il faut se conformer aux critères de solvabilité imposés par la compagnie d’assurances pour sélectionner son locataire. Chaque compagnie définit ses propres critères et exige des revenus compris entre 2,5 et 3 fois le montant du loyer. Certaines acceptent les salariés en contrat à durée déterminée sous conditions, d’autres non.
La compagnie d’assurance ne vérifie pas si le locataire remplit bien tous les critères. C’est au propriétaire de s’en charger. Toutefois, si un sinistre survient, elle demande au propriétaire de prouver sa vigilance au moment de la souscription. Il revient à ce dernier de produire toutes les pièces justificatives.
À noter : Beaucoup de compagnies d’assurances refusent de couvrir le risque au-delà de 2300 euros mensuels de loyer.
Le propriétaire bailleurs doit respecter certains éléments pour voir la GLI s’appliquer
Le bailleur est tenu de respecter certaines règles lors de la signature du bail :
- La garantie loyers impayés ne peut pas se cumuler avec une autre forme d’assurance, comme la caution réclamée à un proche du locataire (souvent difficile à mettre en œuvre),
- Le logement doit correspondre en tout point aux normes de salubrité et d’équipement en vigueur,
- Le bail doit comporter une clause résolutoire : en cas d’impayé, le contrat doit pouvoir être rompu par le bailleur pour mettre fin à la situation.
Les formalités d’usage restent à la charge du propriétaire
Le bailleur assuré en GLI doit respecter des formalités d’usage. Quand un impayé est constaté, il doit effectuer lui-même les démarches auprès de son locataire pour récupérer son dû au plus vite. Il doit le contacter puis lui adresser une lettre de mise en demeure si la première relance est restée infructueuse. Les envois se font par recommandé avec accusé de réception.
La plupart des contrats ne comportent pas de franchise. Cependant, il faut parfois plusieurs semaines ou plusieurs mois aux assureurs pour indemniser leurs clients. Ainsi, il est toujours conseillé aux bailleurs de disposer d’une trésorerie conséquente pour faire face à ces impayés. En 2023, la loi a réduit le délai d’occupation maximum d’un bien en cas d’impayés de 3 ans à 1 an. L’expulsion peut être immédiate en cas de mauvaise foi des locataires.
L'essentiel à retenir
- Moins utilisée que la caution mais plutôt efficace, la garantie loyers impayés permet aux bailleurs de louer leur bien plus sereinement.
- Elle impose toutefois aux propriétaires de répondre à un certain nombre de contraintes et de se montrer scrupuleux dans leurs démarches.
