Pendant plus de dix ans, la location saisonnière de courte durée, favorisée par l’explosion de la plateforme AirBnB, a satisfait de nombreux investisseurs. Toutefois, la désertion des touristes, et une réglementation de plus en plus stricte, ont changé la donne.
Les chiffres sont éloquents: les prix à la location ont chuté dans cinq grandes villes très prisées. Entre avril 2020 et avril 2021, la baisse des loyers est de 6,7% à Bordeaux, de 4,5% à Paris, de 2,6% à Annecy, de 2% à Marseille et de 1,4% à NantesSource: seloger.com..
Location meublée : une offre explosive
Sans surprise, dans ces villes, l’offre de biens à louer meublés a explosé. +365% à Paris, +324% à Bordeaux, +164% à Nantes et +73% à Marseille. En cause: la demande en chute libre. Les étudiants, faute de cours assurés dans les locaux de l’enseignement supérieur et de jobs d’appoint complétant leurs revenus, sont nombreux à avoir abandonné leur logement. Les stagiaires ont, eux aussi, beaucoup travaillé à distance. Mais surtout, les touristes, pandémie oblige, ont déserté les grandes villes. Le marché est en chute libre.
La location meublée touristique constituait une manne très rentable
Or, pour les investisseurs, la location meublée touristique constituait jusqu’alors une manne bien plus rentable que la location meublée classique, dont les loyers sont de nouveau encadrés depuis 2019. Un studio de 20 mètres carrés dans le 9ème arrondissement ne pouvait pas se louer pour un tarif supérieur à 780 euros hors charges. Dans le même temps, il était possible de tirer entre 100 et 120 euros par jour pour le même bien immobilier en location saisonnière. Soit, pour un appartement occupé la moitié du temps, 1500 euros par mois. Le calcul était vite fait, et penchait nettement en faveur de la location saisonnière.
Selon une étude de l’Institut Paris Région, l’offre d’appartements donnés en location touristique à Paris est passé de 20 000 à 88 000 appartements entre 2011 et 2019. Ce phénomène a considérablement rétréci l’offre de logements à titre de résidence principale, et engendré des difficultés importantes de logement pour les parisiens.
Dans toutes les villes touchées par ce phénomène, Paris, Lyon, Marseille, et plus récemment Montpellier, les collectivités locales sont intervenues pour freiner les ardeurs des investisseurs un peu trop gourmands.
Aujourd’hui, il est donc encore possible de louer à titre ponctuel son propre logement, pour 120 jours par an au maximum. En revanche, dès que l’appartement n’est plus une résidence principale, les contraintes se multiplient.
Une réglementation de plus en plus exigeante
En premier lieu, dans la plupart des grandes villes, il faut demander une autorisation de changement d’usage à la mairie. Le logement deviendra alors un local commercial. Mais l’autorisation est loin d’être une formalité: à Paris, par exemple, pour l’obtenir, il faut compenser, c’est-à-dire transformer un bureau en logement, pour une surface au moins équivalente. Cela suppose tout de même d’avoir un budget solide. En septembre 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a jugé que les outils déployés par la ville de Paris (notamment le mécanisme de compensation) étaient conformes au droit européen. Et la cour de Cassation a confirmé en février 2021 que ces contraintes étaient adaptées à la situation de pénurie de logements. Suspendues un temps, les procédures à l’encontre des propriétaires récalcitrants ont repris. En contrevenant à ces règles, ils s’exposent à de sévères amendes: 50 000 euros par logement.
La location saisonnière est donc devenue très contraignante. Même si le marché touristique doit repartir, la donne a changé pour les investisseurs. Au moment de réaliser une opération, surtout pour un bien loué meublé, il faut donc absolument se renseigner sur les loyers pratiqués et autorisés dans le secteur, et fonder ses calculs sur des loyers réalistes.
L'essentiel à retenir
- Les investisseurs qui avaient misé sur la location touristique sont confrontés à la désertion des touristes et à une réglementation de plus en plus stricte.
- Même si le tourisme redémarre, les contraintes réglementaires sont devenues très lourdes.
- Seule la location ponctuelle de la résidence principale, dans la limite de 120 jours par an, est encore autorisée.
