Le dispositif Pinel permet de cumuler un placement immobilier de long terme et une réduction d’impôt significative. Toutefois, il a certaines contraintes et impose au contribuable de se conformer à un certain nombre de règles.
Lorsqu’un particulier se penche sur la question de l’investissement locatif, la solution la plus connue est le dispositif Loi Pinel. Schématiquement, celui-ci permet d’acquérir un bien immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôt significative. En contrepartie, il doit permettre à des locataires des classes moyennes de se loger à des prix accessibles.
Le dispositif Pinel est réservé aux territoires où l’offre de logements est tendue
Pour répondre au cadre fixé par le dispositif, l’opération immobilière doit répondre à certaines exigences. Le bien doit être situé dans un immeuble collectif, le plus souvent un logement neuf. Son emplacement géographique est également important: le bien immobilier doit être situé en zone A, A bis ou B1. Ceux-ci correspondent à des territoires où l’offre de logements est tendue.
Le choix du locataire est également très important, puisque ses ressources sont plafonnées. Par exemple, en zone Abis, le revenu fiscal de référence d’une personne seule ne peut excéder les 38 377 euros, et celui d’un couple avec deux personnes à charge ne doit pas dépasser les 89 769 euros. En zone B1, les personnes seules doivent avoir un revenu fiscal de référence inférieur à 31 280 euros. Le plafond pour un couple avec deux enfants est de 60 643 euros. Le locataire peut être un membre de la famille du propriétaire, un parent, ou un enfant par exemple. Toutefois, la personne doit être extérieure au foyer fiscal du propriétaire.
Le loyer, lui aussi, est plafonné. Hors charges, il ne peut dépasser 17,55 euros par mètre carré en zone A bis (soit 877,5 euros maximum hors charges pour un appartement de 50 mètres carrés). Le plafond est de 13,04 euros par mètre carré en zone A, et de 10,51 euros par mètre carré en zone B1.
Des montants d’investissements plafonnés pour le calcul de la réduction d’impôt
L’engagement de location dans ces conditions porte sur une période, au choix de l’acquéreur, de six, neuf ou douze ans. Lorsque l’acquéreur s’engage pour six ou neuf ans, il peut décider, à l’issue de cette période, de prolonger de trois ou six ans la location dans les mêmes termes, sans toutefois dépasser douze ans au total.
En contrepartie de cette contribution au logement décent et à loyer raisonnable, le propriétaire bailleur profite d’un avantage fiscal significatif. Lorsqu’il s’engage pour six ou neuf ans, il a droit à une réduction d’impôt annuelle de 2% du montant de son investissement. Entre la dixième et la douzième année, le montant de l’avantage fiscal annuel passe à 1% de la somme investie. La réduction d’impôt est limitée: l’investissement ne peut dépasser 300 000 euros par an et par contribuable. Le prix d’achat pris en compte dans le calcul, lui, ne peut excéder 5 500 euros par mètre carré. Cela signifie que si un acquéreur investit dans un studio de 30 mètres carrés vendu à 7 500 euros le mètre carré, la réduction d’impôt liée sera calculée sur 165 000 euros (30 x 5 500) et non sur 225 000 euros (30 x 7 500 euros). Il est toutefois important de garder à l’esprit que les loyers, eux, seront déclarés comme des revenus fonciers et taxés comme tels.
Il existe aussi un dispositif Pinel dans l’ancien. Il consiste en la réhabilitation totale d’un bien en état de délabrement, pour le transformer en logement décent. Le montant des travaux doit être au moins égal à 25% du prix total de l’opération. Les avantages fiscaux sont les mêmes mais il est difficile de trouver des biens correspondant à tous les critères exigés.
L'essentiel à retenir
- L’investissement en loi Pinel permet d’acheter un logement neuf tout en profitant d’une réduction d’impôt.
- Le propriétaire s’engage sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.
- Les montants investis sont plafonnés et les zones de construction sont strictement délimités.
