La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est particulièrement appréciée des investisseurs. Elle présente peu de contraintes en termes de durée de location. Et, sans offrir d’avantage fiscal particulier, elle peut bénéficier d’une imposition très légère
Parmi tous les dispositifs d’immobilier locatif existants, celui de la location meublée non professionnelle est très apprécié des investisseurs. Il consiste à mettre à la disposition d’un locataire un logement meublé et équipé.
Le bail en Location Meublée Non Professionnelle dure un an
Aucune contrainte n’est imposée quant au type de logement éligible au statut de location meublée non professionnelle : neuf ou ancien, avec ou sans travaux, tous les biens immobiliers peuvent être concernés, à condition de correspondre aux critères d’un logement décent. À la différence d’un bail en location nue qui dure trois ans, un bail de location meublée dure un an, renouvelable. Cela laisse au propriétaire davantage de souplesse pour récupérer son bien pour lui ou un membre de sa famille, par exemple.
Un autre aspect de la LMNP séduit particulièrement les investisseurs : sa fiscalité. Si elle ne confère aucune réduction, elle peut avoir une imposition assez légère. Les loyers encaissés, aux yeux de l’administration fiscale, sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire a deux solutions pour les déclarer : le régime simplifié, appelé micro-BIC, ou le régime réel.
Lorsque le propriétaire déclare ses revenus en micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par l’administration fiscale. Il est censé couvrir l’ensemble des frais auxquels fait face le propriétaire (impôts locaux, charges de copropriété, travaux d’entretien, renouvellement des meubles…). Le pourcentage restant est ajouté aux autres revenus du bailleur et l’impôt est calculé sur le montant total de ses revenus, selon le barème progressif en vigueur. Par ailleurs, le propriétaire doit payer 17,2% de prélèvements sociaux. Ils sont aussi calculés sur la moitié du montant réellement encaissé. Fin 2023-début 2024, ce régime micro-BIC est en cours de réforme sur deux points : le montant de l’abattement et le plafond de recettes en dessous duquel le régime est applicable.
Le régime réel : pour amortir le bien immobilier loué en LMNP
Le bailleur en LMNP a aussi la possibilité, sur option, de déclarer ses BIC sous le régime réel. Dans ce cas, il faut soustraire l’ensemble des dépenses liées au logement des recettes pour connaître le bénéfice imposable. Ceci inclut les travaux, mais aussi les intérêts d’emprunt lorsque le bien immobilier est acheté à crédit, le montant des assurances, les charges de copropriété, les impôts locaux et l’amortissement du bien.
En effet, comme dans toute activité commerciale, il est possible d’amortir le bien. Ce procédé s’applique sur le bâti : il se dégrade avec le temps (pas sur le foncier). En pratique, la plupart des professionnels considèrent que le bâti vaut 70% du prix de vente. Ils l’amortissent sur une durée s’étalant de 25 à 40 ans.
Généralement, le régime réel permet de réduire les bénéfices imposables à la portion congrue, voire de les faire disparaître totalement. Le bénéfice imposable est alors soumis à 17,2% de prélèvements sociaux et imposé comme les autres revenus. S’il y a un déficit, c’est-à-dire si les dépenses déclarées sont supérieures aux recettes encaissées, il est possible de le reporter sur les revenus de même nature (c’est-à-dire uniquement les BIC) pendant les dix années suivantes.
Précision importante : le régime réel implique de faire appel à un expert-comptable pour les déclarations. Néanmoins, deux tiers des honoraires peuvent être déduits de l’impôt global.
Anticiper le changement de régime en LMP
Certains Loueurs en Meublés Non Professionnels (LMNP) peuvent, si leur situation professionnelle ou familiale évolue, devenir Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) sans le vouloir. Une augmentation des revenus locatifs annuels et/ou une diminution des recettes du foyer fiscal est susceptible de déclencher le changement de régime. En effet, le régime du LMP s’applique automatiquement quand deux conditions sont réunies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 euros.
- Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés).
L'essentiel à retenir
- Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de louer n’importe quel type de bien meublé.
- Le bail en location meublée est d’un an, contre trois ans pour la location nue.
- Les revenus issus du loyer étant considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, il est possible d’amortir le bien lorsque l’on calcule son bénéfice.
- Cela permet souvent de diminuer le montant imposable.
