Le télétravail est une opportunité économique pour beaucoup d’entreprises, surtout dans une période où elles manquent de visibilité. Cependant, chez les bailleurs, la nouvelle est accueillie timidement : elle peut engendrer une baisse des loyers de l’immobilier d’entreprise.
Avant le Covid, le télétravail était marginal. Seulement 25% des salariés français le pratiquaient. Ce chiffre est passé à plus de 40% pendant la pandémie. Il est resté élevé depuis : 36% en 2022.
Le télétravail permet de réduire les coûts immobiliers
La vie de bureau fluidifie les échanges, permet des réunions brèves et informelles et facilite les avancées rapides sur les dossiers. Pourtant, chez les salariés comme chez les employeurs, le télétravail est entré dans les mœurs depuis la crise sanitaire. Pour les salariés, les avantages du télétravail sont nombreux. Ils gagnent en productivité et peuvent réduire leur temps (et leurs frais) de transport. De leur côté, les entreprises voient dans le télétravail la possibilité de faire baisser le nombre de mètres carrés occupés dans leurs locaux. En conséquence, les factures immobilières et énergétiques baissent. Cette réduction des coûts est la bienvenue à l’heure où le climat économique est tendu.
Face à cette situation économique difficile, plusieurs méthodes sont à l’œuvre pour alléger les charges locatives des entreprises :
- Certains résilient leur bail et passent au télétravail complet, quitte à louer un espace à la journée ou à l’heure en cas de besoin. C’est la stratégie de nombreuses TPE (très petites entreprises) qui optent pour un fonctionnement à « zéro coût », en attendant des jours meilleurs. Cette solution est difficilement applicable au-delà de quatre ou cinq salariés.
- D’autres entreprises plus conséquentes mêlent télétravail et présentiel. Dans ce cas, elles ont souvent recours aux bureaux partagés : plusieurs salariés utilisent le même poste de travail au cours de la semaine ou du mois, en fonction des absences de chacun.
- Lorsqu’ils occupent des immeubles entiers, les employeurs s’efforcent de négocier avec leur bailleur la possibilité de rendre un ou plusieurs étages, en échange d’une baisse de loyer. Ils peuvent aussi sous-louer une partie de leurs locaux pour réduire leurs coûts.
L'immobilier de bureaux en perte de vitesse
Pour les entreprises locataires de bureaux, la montée en puissance du télétravail constitue une source potentielle d’économies. Dans le secteur immobilier, il en va différemment. Promoteurs et bailleurs sont inquiets. La vacance des bureaux augmente : elle était de 2,7 millions de mètres carrés au quatrième trimestre 2019 en Île-de-France. Elle est passée à 4,6 millions au troisième trimestre 2023 – un record historique. Le taux de vacance a grimpé de 13 points en un an. Certains programmes neufs peinent à trouver preneurs.
Les loyers affichés sont stables, mais les bailleurs consentent souvent des travaux supplémentaires ou quelques mois de location offerts pour trouver des candidats à la location. À terme, cela implique un allongement de leur retour sur investissement. Cependant, si la demande continue de chuter, les prix peuvent finir par suivre.
Les immeubles de bureaux les plus résilients sont ceux dont la conception ou la rénovation sont pensées pour apporter le maximum de confort aux salariés et aux équipes. Ils présentent une grande flexibilité des usages et des dépenses énergétiques modérées. Ceux-là sont moins touchés par la baisse de la demande, surtout s’ils sont proches des centres-villes.
Les rendements des SCPI peuvent-ils perdurer dans ce contexte ?
En lien avec cette diminution de la demande locative, le montant global des investissements en immobilier d’entreprise a atteint 2 milliards d’euros au troisième trimestre 2023. C’est une baisse de 74% par rapport au troisième trimestre 2022. Les investisseurs, actionnaires de sociétés foncières ou porteurs de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont parfois pénalisés. Le changement est grand car ils avaient pu profiter ces dernières années de rendements bruts annuels dépassant parfois les 5%.
Les professionnels du secteur de l’immobilier d’entreprise vantent leur capacité d’adaptation, un verdissement de leurs immeubles et des emplacements de qualité. Toutefois, la baisse de la demande de bureaux peut finir par se répercuter sur les épargnants et leur espérance de gain. En outre, la plupart des foncières et des SCPI détiennent en portefeuille des murs de boutique et de centres commerciaux. Or, eux aussi souffrent de l’absence de clients.
Ainsi, la pierre conserve les faveurs des Français mais la crise actuelle montre bien l’importance de diversifier ses actifs. La stratégie d’investissement du « tout immobilier » est risquée.
L'essentiel à retenir
- Pratiqué à grande échelle pendant les confinements liés au Covid, le télétravail s’est invité dans le quotidien de millions de Français.
- Les entreprises y voient l’opportunité de réaliser des économies sur leurs loyers actuels et futurs.
- Pour les foncières et les SCPI, qui détiennent une grande part des bureaux, c’est une mauvaise nouvelle car la baisse de la demande va entraîner une réduction des loyers, et du rendement servi aux épargnants.
