La inversión inmobiliaria es la opción preferida por la mayoría de los españoles a la hora de elegir dónde rentabilizar su dinero. Según Observatorio Inmobiliario, el 72% de los ciudadanos está interesado en invertir en este sector. Se trata de una opción muy popular que cada vez acapara la atención de un mayor número de inversores y con un perfil más joven. En este artículo, te contamos las ventajas de invertir en el sector inmobiliario y sus diferentes finalidades.
Una inversión inmobiliaria implica la compra de una propiedad (inversión directa), o una participación de la misma (inversión indirecta), para generar ingresos a través del alquiler o su futura reventa. A diferencia de las acciones o los bonos, los bienes inmuebles proporcionan un activo físico que puede ser muy útil a la hora de planificar tu estrategia financiera.
Modalidades de inversión inmobiliaria según su finalidad
Aunque existen muchas maneras de categorizar las inversiones inmobiliarias, vamos a diferenciarlas según la estrategia de inversión que vayamos a seguir:
- Buy to rent. Consiste en adquirir propiedades, ya sean residenciales o comerciales, para alquilarlas. Esto proporciona ingresos constantes a través de los pagos de alquiler a lo que hay que restar los gastos de mantenimiento del inmueble.
- House Flipping. Esta estrategia de inversión inmobiliaria actualmente en auge consiste en comprar propiedades en mal estado a bajo coste, renovarlas y venderlas a un precio más alto.
- Inversión en Propiedades de Desarrollo. Se trata de adquirir terrenos y desarrollar en ellos construcciones para su comercialización. Este tipo de operaciones están enfocadas a aquellas personas que buscan una inversión a largo plazo.
- Fondos de Inversión Inmobiliaria. Las SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son la versión española de los REITs (Real Estate Investment Trust). Estas sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa te permiten invertir en acciones de fondos que poseen y gestionan inmuebles. Así, podrás diversificar tu portfolio sin necesidad de gestionar propiedades directamente ni aportar las grandes cantidades de capital que la compra directa implica.
- Inversiones en Propiedades Vacacionales. Otra estrategia que se ha popularizado en los últimos años es la de comprar propiedades en destinos con una alta demanda turística para alquilarlas a corto plazo, generando ingresos muy superiores al alquiler tradicional durante temporadas de alta demanda. En zonas con un turismo más desestacionalizado, como las ciudades no dependientes del verano, su rentabilidad puede ser un 30% superior al alquiler tradicional.
Ventajas de invertir en el sector inmobiliario
Existen muchas motivaciones para invertir en propiedades inmobiliarias:
- Revalorización. En la actualidad, la inversión en el sector inmobiliario te permite obtener una gran rentabilidad a través de diferentes estrategias de inversión. Incluso si se trata de la vivienda habitual, el precio de los inmuebles tiende a subir. La cantidad principal que invertiste en la propiedad crecerá con el tiempo y, salvo un giro importante en el mercado inmobiliario, debería valer más de lo costó al comprarla.
- Estabilidad de los ingresos. Las viviendas destinadas al alquiler se convierten en una fuente de ingresos constantes y estables.
- Baja volatilidad. En regla general, el mercado inmobiliario no está sujeto a la misma volatilidad que otros tipos de inversiones. Por esta razón, este sector puede ser una opción atractiva para las personas que buscan inversiones algo más estables y predecibles, ya que es un gran complemento para una cartera de perfil conservador.
- La protección frente a la inflación. Dado que, por lo general, un entorno inflacionista provoca un aumento de los alquileres y de los precios de los activos, el sector inmobiliario se considera un gran activo refugio contra la inflación. Esto se debe a que tanto los alquileres como el valor de las propiedades suben con la inflación, mientras que la deuda que hayas contraído para afrontar la inversión inicial se devalúa.
- La diversificación. La adición de inversiones inmobiliarias a una cartera tradicional tendrá potencialmente beneficios de diversificación ya que suele reducir la correlación entre los diferentes activos.
- Las ventajas fiscales. Dependiendo de la Comunidad Autónoma, puedes beneficiarte de deducciones en la declaración de la Renta por vivienda habitual o reducciones en el pago de otros impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Patrimonio. Además, en el caso de poner la vivienda en alquiler, podrás deducir gastos asociados a la propiedad, como los intereses de la hipoteca, los gastos de comunidad, el seguro del hogar, entre otros.
Radiografía del sector inmobiliario en España
El mercado inmobiliario en España consta de un buen estado de salud. En junio de este año se cerraron 50.099 operaciones de compraventa. Este dato es un 65% superior al que se registraba hace una década.
En términos anuales, las operaciones de compraventas de inmuebles llegaron a las 583.000 en 2023, según el Consejo General de Notariado. En este sentido, los datos recopilados por el Colegio de Registradores apuntan a que el número de compraventas de vivienda ha alcanzado las 151.476 en el primer trimestre de 2024. Además, en la primera mitad de 2024, la inversión inmobiliaria en España superó los 5.500 millones de euros, lo que supone un aumento del casi 4% comparando con el mismo periodo del año anterior. CRBE, una de las principales empresas de servicios e inversiones inmobiliarias, prevé que el sector decelere próximamente, ya que anticipa un impulso adicional de la actividad económica por la bajada en las tasas de interés y el creciente interés inversor.
En cuanto al perfil predominante, los inversores privados siguen siendo los más activos (18%), aunque destacan las SOCIMI, que han triplicado su peso en el último año hasta representar al 12% del total.
El 57% del capital invertido proviene de inversores nacionales y las dos principales ciudades del país, Madrid y Barcelona, acaparan casi la mitad de la inversión total.
Tensionamiento del mercado de la vivienda en España
Esta situación boyante contrasta con el estancamiento de los salarios, que solo han crecido un 16% en los últimos ocho años. Pero ¿cómo es posible que el número de operaciones de compraventa haya aumentado un 20% si el precio de la vivienda ha crecido tres veces más rápido que los salarios? No hay una sola respuesta, sino la combinación de varias.
El Consenso Económico y Empresarial, correspondiente al segundo trimestre de 2024, que elabora PwC, señala que los principales factores que influyen en el encarecimiento de la vivienda son el desajuste oferta-demanda y la legislación vigente. En relación con este último factor, los participantes en este estudio proponen agilizar la concesión de licencias urbanísticas, incrementar el volumen de suelo edificable e impulsar la rehabilitación de viviendas
En cuanto a la falta de oferta, las últimas previsiones de CaixaBank Research apuntan a que los visados de obra nueva ronden los 115.000 en 2024 y se eleven ligeramente hasta los 125.000 en 2025. Se trata de datos insuficientes para el crecimiento de la demanda. Según el INE, en España se crearán 330.000 hogares anuales entre 2024 y 2028.
Pero además, en los últimos años la demanda ha crecido por diferentes factores:
- Inestabilidad macroeconómica y geopolítica mundial: la vivienda funciona como un activo refugio al considerarse una inversión segura y rentable.
- El elevado interés del inversor extranjero, que ya representa el 15% del total de las compraventas (en 2010, apenas suponía el 4% del total). Este fenómeno se aceleró con la entrada en vigor de la conocida como Golden Visa, que permite a un ciudadano extranjero obtener la residencia en España a través de la inversión de 500.000 euros en inmuebles españoles (sin hipoteca).
- El encarecimiento de los alquileres. Según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), del portal inmobiliario idealista, el stock de pisos en alquiler sigue su tendencia a la baja (-17% interanual en el segundo semestre), mientras que el alquiler temporal aumentó un 55% en el mismo periodo y ya supone el 13% del mercado. Es decir, el precio medio del metro cuadrado en España ha pasado de 7,2 €/m2 en junio de 2014 a 13,4 €/m2 diez años después, un aumento del 86%. En las zonas más tensionadas, como las grandes ciudades o los destinos turísticos, los precios han aumentado a mayor ritmo. En los últimos tres años, Madrid (+38%), Barcelona (+54%) o Baleares (+74%) son algunas de las zonas con un mayor aumento en los precios del alquiler. Este encarecimiento empuja a muchos inquilinos a la compra como alternativa más sostenible agravando aún más el desajuste oferta-demanda en el mercado de la compraventa.
- El boom de los pisos turísticos. La alta rentabilidad de las inversiones en viviendas turísticas ha aumentado el apetito inversor en este sector, que superaron las 340.000 en 2023, o lo que es lo mismo, el 1,33% del total del mercado nacional, según datos del Instituto Nacional de Estadística.
- La reciente bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, y las que están por venir, abaratará las hipotecas.
Invertir en el sector inmobiliario
Como acabamos de ver, los distintos factores apuntan a que el mercado de la vivienda continuará ofreciendo rentabilidades atractivas para los inversores por la proyección alcista de la evolución de los precios. Existen numerosas alternativas a la hora de invertir y, salvo en el caso de la inversión en SOCIMIS, uno debe en principio aportar importantes cantidades de capital sobre la mesa que puede quedar inmovilizado durante un largo periodo de tiempo. Por ello, debemos analizar atentamente dichas alternativas, a ser posible acudiendo a los profesionales del sector.
