Non propriétaire de son habitation principale, l’époux survivant bénéficie d’une protection légale pour se maintenir dans les lieux. Le partenaire de Pacs bénéficie d’une plus faible protection. Quant aux concubins, ils ne sont pas protégés par la loi.
Le mode de conjugalité influe sur les droits du conjoint survivant sur son logement. Le droit de succession, les dispositions prises par testament et le régime matrimonial jouent aussi.
Quand faut-il protéger le logement du conjoint survivant ?
Protéger le droit au logement du conjoint survivant est nécessaire quand il n’en est pas propriétaire avant le décès ou en conséquence du décès de son conjoint. En effet, il peut devenir propriétaire du logement du fait de la liquidation du régime matrimonial, d’un legs ou d’une donation au dernier vivant. La question ne se pose pas non plus quand le conjoint survivant opte pour l’usufruit des biens composant la succession du défunt. En effet, cette option lui permet d’occuper le logement, voire de le louer. À son décès, le bien revient en pleine propriété aux héritiers de l’époux prédécédé.
À savoir : En droit, le terme « conjoint » s’entend de l’époux ou de l’épouse. Le conjoint survivant a été uni par les liens du mariage avec le défunt. Ce mariage devait être en cours au moment du décès.
Pour éviter l'indivision avec les autres héritiers: l'attribution préfférentielle du logement
Lorsque le conjoint survivant hérite d’une quote-part de son logement en pleine propriété avec d’autres héritiers, ce bien se trouve en indivision. Dans ce contexte, le conjoint survivant peut demander une attribution préférentielle du logement lors du partage de la succession. Il doit adresser une demande écrite au notaire chargé de la succession. La demande porte sur le bien où il avait sa résidence principale au moment du décès et sur les meubles à l’intérieur. Il peut en obtenir la propriété et se voir accorder le logement en priorité sur les autres héritiers... Ainsi, en cas de plusieurs demandes sur le logement, celle du conjoint doit être satisfaite.
Si la valeur du logement à la date du partage dépasse le droit à l’héritage du conjoint, il doit indemniser les autres héritiers par le versement d’une soulte. Il peut exiger des délais de paiement sur la moitié du montant de la soulte, dans la limite de 10 ans.
Le partenaire de Pacs bénéficie aussi d’une attribution préférentielle du logement lorsqu’il en hérite d’une quote-part. Toutefois il est moins bien protégé que le conjoint. En effet, pour que le partenaire de Pacs en profite, l’attribution doit avoir été prévue par testament. À défaut, il n’a pas de priorité par rapport aux autres héritiers. Il ne peut pas non plus réclamer de délai de paiement de la soulte éventuellement due aux autres héritiers.
Droit au logement du conjoint survivant: l'époux est le mieux protégé
La loi protège le cadre de vie du conjoint survivant, quand il n’était pas propriétaire de son logement avant le décès de son époux. Ainsi, elle lui permet d’occuper le logement constituant son habitation principale au moment du décès de son époux, pour toute sa vie. C’est le droit viager au logement. Ce droit peut avoir été écarté par le propriétaire du logement avant son décès, par testament authentique. En revanche, les héritiers du défunt ne peuvent pas s’y opposer. Ce droit s’applique quel que soit le contrat qui lie le couple au logement (location ou propriété). Toutefois, si l’époux décédé en était propriétaire en indivision avec d'autres personnes, le droit d'occuper le logement se limite à 12 mois (voir plus loin).
Le droit viager au logement a une valeur économique. Celle-ci est déduite de la part perçue en pleine propriété par le conjoint survivant, lors de l’ouverture de la succession de son défunt époux. Quand cet héritage s’avère inférieur à la valeur du droit d’habitation, le conjoint survivant est dispensé d’indemniser les autres héritiers de l’excédent perçu. La valeur du droit viager au logement est fixée (de façon forfaitaire) à 60% de la valeur de l’usufruit viager. Cette valeur est elle-même calculée en fonction de l’âge du conjoint survivant et du prix du logement, selon un barème fixé par la loi.
Exemple : Monsieur X décède. Il laisse son épouse de 78 ans et des enfants d’un premier lit. Monsieur X était propriétaire du logement familial : un appartement d’une valeur de 300.000 euros. Compte tenu de l’âge de Madame X, son usufruit sur le bien vaut 30% de la valeur de l’appartement, soit 90.000 euros. Enfin, le droit viager au logement vaut 60% de ce montant, c’est-à-dire 54.000 euros.
Bon à savoir : Les héritiers et le conjoint peuvent s’entendre pour convertir le droit viager au logement en rente viagère ou en capital. Cette possibilité permet aux héritiers du défunt de récupérer le bien immobilier. Elle est parfaitement adaptée aux familles recomposées, c’est-à-dire quand le défunt laisse des enfants issus d’une première union et que le bien immobilier est un bien de famille.
Pour les époux et les pascés: le droit au maintien d'un an dans le logement
Certaines successions risquent de prendre un tournant conflictuel quand le conjoint survivant est privé du droit viager. Les héritiers du défunt peuvent avoir envie ou besoin de récupérer sans délai le logement dont ils héritent. Dans ce cas, la loi accorde une protection d’urgence au conjoint survivant. Il a le droit de rester dans le logement pendant un an à compter du décès. Ce droit s’applique aussi si le couple était locataire du logement. Dans ce cas, les héritiers du défunt remboursent au survivant les loyers, au fur et à mesure de leur paiement. De leur côté, ils peuvent déduire ces versements de leur héritage. Cela a pour effet de réduire l’assiette des droits de succession.
Bon à savoir : Le conjoint ou pacsé survivant ne peut jamais être privé du droit temporaire au logement par le défunt. Par ailleurs, ce droit temporaire au logement est inapplicable si le logement est détenu à travers une SCI. Ce mode de détention lui fait échec, même si la SCI était elle-même détenue par le couple au moment du décès, sauf si un bail ou une convention d’occupation a été conclue avec la société.
Concubins : pas de protection spécifique pour le logement
Contrairement au mariage et au Pacs, l’union libre ne donne aucun droit spécifique au concubin survivant sur le logement du couple. Si le concubin n’en est pas propriétaire ou n’en hérite pas, la loi ne protège pas son cadre de vie. Pour les concubins locataires de leur logement au moment du décès, le bail peut se poursuivre avec le concubin survivant s’il est rédigé à leurs deux noms. Si le titulaire du bail était le défunt, le survivant peut obtenir le transfert du bail du logement privé. Deux conditions sont à remplir : avoir été en concubinage notoire et avoir vécu dans le logement depuis au moins un an au moment du décès.
L'essentiel à retenir
- Le conjoint survivant peut bénéficier du droit de rester à vie dans le logement qui lui servait d’habitation principale au moment du décès de son conjoint.
- Le partenaire de Pacs bénéficie du droit de rester dans le logement pendant un an.
- La loi ne protège pas le logement du concubin qui n’en est ni locataire ni propriétaire.
