Indexation de la rente viagère, clause résolutoire et privilège du vendeur sont des clauses stratégiques dans le contrat de viager. Elles sécurisent le versement de la rente viagère au vendeur. Une attention particulière doit être accordée à leur rédaction.
Le contrat de viager consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier. Il est obligatoirement conclu devant un notaire. C’est un contrat complexe dont la rédaction doit être soignée.
Revaloriser le montant de sa rente viagère chaque année grâce à l’indexation à un indice
Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente. Il est déterminé d’après plusieurs éléments :
- La valeur foncière du bien
- L’âge du vendeur
- Le montant du bouquet (capital versé de l’acheteur au vendeur au moment de la signature du contrat)
- Le statut du bien vendu : libre ou occupé
La rente viagère est considérée comme une dette alimentaire. Afin d’adapter son niveau au cours de la vie et de préserver le pouvoir d’achat du vendeur, celle-ci doit toujours être indexée à un indice laissé au choix des deux parties. Ainsi, acheteur et vendeur peuvent choisir d’utiliser l’indice de prix à la consommation publié par l’Insee, l’évolution du cours de l’or ou encore celui de la valeur moyenne légale des loyers. Si rien n’est prévu, c’est l’indexation légale qui s’applique. La rente viagère est alors revalorisée d’après un barème fixé chaque année dans la loi de Finances. Pour les rentes servies en 2022, la revalorisation est fixée à 1,4%. Si l’acheteur refuse cette revalorisation, le vendeur peut faire jouer la clause résolutoire comme pour un défaut de paiement.
La clause résolutoire : un outil pour se protéger de l’insolvabilité de l’acquéreur
La rédaction de la clause résolutoire est un élément stratégique du contrat de viager. En effet, elle donne la possibilité au vendeur de mettre fin au contrat en cas de défaillance de l’acheteur. Grâce à cette clause, la vente peut être annulée de plein droit.
En cas de défaut de paiement avéré, le vendeur doit adresser un commandement de payer à son acquéreur. Si celui-ci reste sans effet, le vendeur peut demander l’annulation de la vente devant le juge. Le vendeur redevient propriétaire de son bien. Dans ce cas, la vente est réputée n’avoir jamais eu lieu. En outre, l’acquéreur peut perdre l’ensemble des sommes qu’il a engagées dans l’opération: bouquet, mensualités de rentes viagères, travaux… En fonction de ce que les parties ont choisi de faire figurer dans la clause résolutoire. Ainsi, pour être efficace et protéger le vendeur, cette dernière doit être suffisamment précise sur les effets de sa mise en œuvre. Par exemple, une clause résolutoire n’indiquant aucun délai pour que l’acquéreur puisse régulariser sa situation après mise en demeure de la part du vendeur ne satisfait pas une telle condition.
Le privilège de vendeur : une garantie de paiement de la rente viagère
Le privilège de vendeur est une garantie essentielle dans un contrat de viager. Lorsqu’elle est prévue au contrat, cette clause permet au vendeur de faire saisir le bien immobilier et de procéder à sa vente judiciaire. Le privilège est inscrit au registre de la publicité foncière dans les deux mois qui suivent l’acte notarié. C’est une garantie hypothécaire. En effet, le produit de la vente permet au vendeur de récupérer les arrérages de rente impayés, dans la limite d’une durée de cinq ans. Cette sureté immobilière réelle garantit au vendeur d'être payé par préférence aux autres créanciers (si l’acheteur a d’autres créanciers –banque, impôt…– ils ne sont pas prioritaires).
Bon à savoir : Le privilège du vendeur est une précaution particulièrement utile dans le cadre d’un viager libre. En cas de viager occupé, le vendeur préférera généralement utiliser la clause résolutoire.
L'essentiel à retenir
- La rente viagère est indexée afin de préserver le pouvoir d’achat du vendeur.
- La clause résolutoire permet au vendeur de mettre fin au contrat en cas de défaillance de l’acheteur.
- Le privilège du vendeur permet d’obtenir la vente forcée du bien immobilier.
