I prezzi delle case salgono, fino ad arrivare a cifre insostenibili. È in questo caso che si parla di bolla immobiliare, ovvero quel fenomeno per cui i prezzi delle case aumentano in maniera incontrollata, senza specifiche motivazioni economiche, allontanandosi dal valore reale dei beni.
Qual è il significato del termine bolla immobiliare?
Sappiamo che i prezzi di un bene possono salire quando l’offerta è scarsa o non è più sufficiente a sostenere una domanda crescente. Più un bene è raro, più il prezzo aumenta. Ma ci sono casi in cui i beni degli immobili raggiungono prezzi così alti da non corrispondere più al valore reale degli immobili stessi. Quando i prezzi diventano insostenibili se comparati ai redditi e all’economia di un Paese ha origine una bolla: una situazione in cui esiste una distanza netta tra il valore dell’immobile e il prezzo a cui viene proposto sul mercato.
Si tratta di un fenomeno ciclico nel settore immobiliare, di solito legato a periodi in cui i tassi di interesse sono bassi e quindi aumenta la capacità degli individui di accedere ai mutui per l’acquisto di una casa o delle imprese di investire in piani di sviluppo immobiliare. Quando i tassi di interesse aumentano, invece, di solito si riducono le transazioni immobiliari, con una conseguente riduzione dei prezzi e quindi anche del rischio di una bolla immobiliare.
Altri fattori che possono favorire le bolle immobiliari sono la speculazione di mercato e anche la crescita economica di un Paese che fa aumentare la domanda di alloggi.
Lo scoppio di una bolla immobiliare e le sue conseguenze
C’è un momento, però, in cui la bolla “scoppia”, cioè quando i prezzi degli immobili diventano talmente irrealistici che non sono più sostenuti dalla crescita economica e dai redditi di un Paese. In questo caso, si registra una diminuzione dei prezzi degli immobili, con il crollo del valore di mercato e la perdita di denaro da parte di chi aveva speso molti soldi per comprare una casa.
Alla diminuzione dei prezzi, di solito si accompagna un calo delle compravendite e quindi delle accensioni dei mutui, soprattutto nelle fasi di rialzo dei tassi di interesse. Con il rischio di un crollo di tutto il settore immobiliare e conseguenti ricadute per l’economia di un Paese.
Le quattro fasi di una bolla
Una bolla immobiliare di solito si sviluppa in quattro fasi.
- Nella prima fase, i prezzi degli immobili cominciano a salire grazie a condizioni di mercato favorevoli, come i tassi di interesse bassi o le fasi di crescita economica. Gli investimenti immobiliari cominciano ad aumentare.
- Segue poi una seconda fase di euforia, in cui i prezzi salgono rapidamente, gli acquirenti aumentano e anche la speculazione, con gli investitori che comprano per approfittare dell’aumento dei prezzi e rivendere a prezzi ancora più alti.
- A questo punto arriva la terza fase, in cui i prezzi diventano eccessivamente elevati rispetto ai redditi e al valore reale degli immobili.
L’ultima fase è quella della correzione, in cui i tassi di interesse aumentano e l’economia rallenta, per cui la domanda di case diminuisce portando a una ricalibratura dei prezzi delle case. Se questa fase di correzione è repentina, si dice appunto che la bolla “scoppia”, con una caduta rapida dei prezzi e perdite significative per acquirenti e investitori.
La bolla immobiliare del 2008 e quella giapponese degli anni ‘90
La più recente delle bolle immobiliari è quella scoppiata nel 2008, a causa della crisi dei mutui subprime che ha causato la crisi finanziaria partita dagli Stati Uniti con ripercussioni molto gravi sull’intera economia globale.
Dalla metà degli anni Novanta, le banche americane avevano concesso mutui anche a clienti con problemi creditizi pregressi. Questa maggiore liquidità a disposizione delle famiglie americane le portò ad acquistare case con più facilità, facendo aumentare i prezzi e creando appunto una bolla immobiliare. La crisi scoppiò quando la bolla immobiliare si sgonfiò, i tassi di interesse si rialzarono e molti dei possessori dei mutui subprime divennero insolventi, perdendo le loro case.
Un altro caso emblematico è la bolla immobiliare giapponese degli anni Novanta. La bolla scoppiò a causa dei numerosi prestiti concessi a tassi di interesse molti bassi, con la conseguente crescita della domanda di immobili. Negli anni Ottanta, l’economia giapponese aveva vissuto infatti un periodo di grande entusiasmo, dovuto soprattutto alle nuove regole di liberalizzazione finanziaria che fecero aumentare i flussi di investimenti immobiliari. A inizio anni Novanta, però, il valore degli immobili si gonfiò talmente tanto da non riflettere più il valore reale e si creò appunto una “bolla”. Lo scoppio della bolla immobiliare portò in Giappone una grave crisi economica, con un lungo periodo di recessione e stagnazione noto come il “decennio perduto giapponese”.
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