L’achat d’un bien immobilier à deux déclenche une réflexion importante sur le régime matrimonial du couple. En cas de décès de l’un ou de l’autre, les incidences sur le bien immobilier ne sont pas les mêmes si le couple est marié, pacsé ou en union libre. Des dispositions supplémentaires peuvent être prises, ou non.
Pour beaucoup d’épargnants, la résidence principale constitue l’actif numéro un du patrimoine. Mais pour les couples n’ayant jamais formalisé leur union, l’investissement doit aussi s’analyser au regard des conséquences en cas de disparition de l’un ou de l’autre. Les droits du conjoint survivant sont liés au statut matrimonial choisi par le couple.
Achat immobilier : Une protection maximale pour les couples mariés
Dans les couples mariés, le conjoint survivant est très bien protégé. Même en l’absence de disposition particulière, il dispose d’un droit viager sur la résidence principale si le défunt en était plein propriétaire. Cela signifie qu’il peut occuper le logement jusqu’à sa propre mort. En outre, si tous les enfants du couple sont issus du même lit, le conjoint a deux possibilités :
- Recueillir un quart des biens du défunt en pleine propriété,
- Recueillir la totalité des biens en usufruit.
Dans cette seconde option, il ne devient pas plein propriétaire des biens, mais peut en jouir jusqu’à sa mort. Concrètement, en cas d’achat d’un logement à parts égales par les époux, celui qui reste peut occuper le logement jusqu’à sa mort. En outre, il choisit entre :
- Recueillir l’usufruit de la part de l’autre,
- Recueillir la pleine propriété du quart de la part de l’autre. Dans ce cas, il détient 50% (sa propre part) +12,5% (le quart des 50% du défunt), soit 62,5% du bien.
Avec une donation au dernier vivant, le conjoint a une troisième possibilité : il peut opter pour la pleine propriété d’un quart des biens et l’usufruit des trois quarts restants. Cet acte, passé devant notaire, est déconseillé dans les familles recomposées. En effet, il peut fortement léser les enfants d’un premier mariage. Dans tous les cas, pour les couples mariés, aucun droit de succession n’est dû.
Pacs : l’importance du testament pour préserver les droits du conjoint survivant
Les partenaires de Pacs n’ont pas les mêmes droits que les époux. Ils doivent donc prendre leurs dispositions pour protéger le survivant. En l’absence de testament, un partenaire de Pacs, n’a aucun droit ni sur le logement, ni sur le patrimoine. Cela vaut peu importe la durée de l’union et de la vie commune. La rédaction d’un testament peut corriger cet écueil. Il est possible de céder à son conjoint la quotité disponible, c’est-à-dire la part de la succession non dévolue aux enfants (appelée la réserve héréditaire). La réserve héréditaire s’élève à la moitié de la succession en présence d’un enfant, aux deux tiers lorsqu’il y a deux enfants et aux trois quarts lorsque le défunt avait trois enfants ou plus.
Le partenaire de Pacs peut donc être gratifié à hauteur de 50% de la succession si le défunt avait un enfant, d’un tiers de la succession s’il avait deux enfants, et d’un quart s’il avait trois enfants ou plus. La part qu’il reçoit n’est soumise à aucun droit de succession.
Concrètement, pour un couple pacsé ayant acheté un appartement à parts égales et ayant un enfant, le survivant peut récupérer la pleine propriété de la moitié de la part de son partenaire. Au terme de la succession, il est propriétaire des trois quarts de l’appartement, et son enfant d’un quart. En l’absence de droit viager d’occupation du logement, il peut se retrouver en difficulté si l’enfant ne souhaite pas rester dans l’indivision une fois majeur.
Attention : Les Pacs passés avant 2007 instituaient automatiquement un régime d’indivision sur tous les biens acquis à partir de la conclusion du Pacs. Ces biens sont considérés comme appartenant aux deux partenaires à parts égales, même s’ils ont été financés par les deux partenaires dans des proportions différentes.
Union libre : le piège des droits de succession
En l’absence de testament, les personnes vivant en union libre (ou concubinage) ne peuvent rien revendiquer sur les possessions de leur compagnon ou de leur compagne. Les enfants du défunt, ou, à défaut, ses parents, héritent du patrimoine du défunt (et donc de sa part dans le logement).
Toutefois, il est possible de transmettre à son compagnon ou à sa compagne une partie de son patrimoine supérieure à la quotité disponible. Il suffit de rédiger un testament. Mais cette union non formalisée présente un gros inconvénient : même si le concubin est désigné dans le testament, la part lui étant dévolue est soumise à 60% de droits de succession. Prenons l’exemple d’un appartement acheté à deux et valant 500.000 euros. Pour 250.000 euros transmis, le conjoint survivant doit s’acquitter de 150.000 euros de droits de succession (à supposer que le couple soit sans enfant).
Pour les réfractaires au mariage ou au Pacs, une parade existe : contracter une assurance décès au profit de l’autre, pour lui permettre de payer les droits de succession. Une solution peu onéreuse pour les jeunes propriétaires, mais dont le coût augmente au fil des années.
L'essentiel à retenir
- Acheter un logement à deux doit inciter le couple à envisager différents scénarios, en cas de décès de l’un des deux.
- Le survivant est très bien protégé si le couple était marié, même en l’absence de testament.
- En revanche, dans le cas du Pacs et de l’union libre, le testament est une précaution obligatoire pour laisser une part de sa succession, et donc du logement, à l’autre.
Publié le: 25/08/2020
Mis à jour le: 17/08/2023
