L’investissement en loi Malraux est une aide à l’achat d’un logement à rénover dans un centre-ville historique. En échange d’une rénovation soignée supervisée par l’architecte des bâtiments de France, et de location du bien pendant neuf ans, elle donne droit à une réduction d’impôt pendant toute la durée des travaux.
Les investisseurs en immobilier peuvent être férus de vieilles pierres. La loi Malraux leur permet de participer à la rénovation d’immeubles situés dans des quartiers historiques, tout en profitant d’une importante réduction d’impôt. Les travaux sont réalisés sous la supervision de l’architecte des bâtiments de France.
Une économie d'impôt comprise entre 22% et 30% du montant des travaux
Pour profiter de l’avantage fiscal offert par la loi Malraux, il faut investir dans un « site patrimonial remarquable » (SPR) dans un périmètre de « plan de sauvegarde et de mise en valeur » (PSMV) ou un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP). Les biens sont situés dans les centres-villes historiques de certaines métropoles ou de villes moyennes.
Une fois le bien identifié (bien souvent il s’agit d’immeubles entiers vendus par lots), l’investisseur a droit à une économie d’impôt. Cette dernière représente 30% des travaux appelées en PSMV et 22% des travaux appelés en PVAP. Toutefois, le montant des travaux appelés ne peut excéder 400.000 euros sur quatre ans, à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux. Lorsque le bien est livré, le propriétaire doit le mettre en location nue pendant un minimum de neuf ans. Le locataire ne doit pas faire partie foyer fiscal du bailleur, ni être un de ses ascendants ou descendants.
Par les économies d’impôt qu’elle procure et par les montants qu’elle impose d’investir, la loi Malraux est plutôt réservée aux contribuables aisés et fortement fiscalisés. Pour pouvoir soutenir cette opération qui peut engager sur plus de douze ans sur le plan financier, il faut être déjà propriétaires d’un patrimoine significatif. Il faut aussi pouvoir se passer de revenus locatifs pendant toute la durée des travaux.
Dispositif Malraux : il est fréquent de constater que le bien est surpayé
L’investissement en loi Malraux impose d’être prudent sur le choix du bien et sur la qualité du marché locatif dans le quartier choisi. Même si un immeuble est d’excellente facture et présente une très belle rénovation, le propriétaire s’expose à de sérieuses déconvenues sans candidats à la location. Notamment, il peut avoir l’obligation de restituer l’avantage fiscal dont il a profité.
Enfin, le montant des travaux représente toujours une part très importante du budget. À la fin de l’opération de rénovation, il est fréquent de constater que le bien a été largement surpayé (entre l’achat et les travaux). Même si l’investissement produit un effet important sur la fiscalité de l’investisseur, sur le long terme, cela peut se révéler une mauvaise opération financière. Il est donc important de comprendre le marché et les prix au moment de signer, pour vérifier au mieux le bon équilibre économique de l’opération, sur la durée.
Bon à savoir : Le dispositif Malraux a été prolongé jusqu’en 2024 pour les dépenses effectuées sur des immeubles situés dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
L'essentiel à retenir
- L’investissement en loi Malraux cible des immeubles dans des centres villes historiques ou des quartiers remarquables, et qui nécessitent de lourds travaux.
- L’investissement en loi Malraux donne droit à une économie d’impôt de 22 à 30% du montant des travaux, selon la nature du quartier.
- Le propriétaire doit ensuite louer son bien en location nue pendant neuf ans.
