L’inflazione è oggi il maggiore fattore di preoccupazione per chi vuole comprare casa e sottoscrivere un mutuo. Il carovita, infatti, spinge la Banca Centrale Europea a proseguire con il rialzo dei tassi ufficiali, con ricadute dirette sulle condizioni applicate ai mutuatari.
I tassi di interesse della BCE continuano a salire nel tentativo di contrastare l’inflazione ancora alta. E questi aumenti hanno effetto anche sui tassi applicati sui mutui. Ma come funziona questo meccanismo?
Cosa sta succedendo?
Partiamo dalla situazione attuale. A metà giugno, la Banca Centrale Europea ha deciso l’ottavo aumento consecutivo del tasso di riferimento di un altro 0,25%, portando così il tasso ufficiale al 4%. E altri aumenti sono previsti anche per luglio.
L’obiettivo è rallentare l’aumento dell’inflazione: se si aumenta il costo del denaro, infatti, gli individui tendono a risparmiare e spendono di meno, l’economia si restringe e così rallenta anche l’inflazione.
Il funzionamento dei tassi di interesse
I tassi di interesse sono le percentuali che indicano quanto costa per l’individuo o le imprese prendere denaro in prestito da una banca per comprare una casa, attraverso il mutuo, o per acquistare qualsiasi altro bene o servizio. Viceversa, indicano anche quanto guadagna chi presta il denaro, quindi un risparmiatore che apre un deposito in una banca o una banca che finanzia un prestito.
Ad esempio, se il tasso è del 4% annuo, significa che il creditore che presta 100 euro, dopo un anno avrà diritto a 104 euro.
Ogni valuta ha il proprio tasso di interesse, detto tasso ufficiale di sconto. A regolare quello dell’euro è la BCE. Si tratta del tasso d’interesse che la Banca Centrale applica ai prestiti che concede alle banche private. Gli istituti di credito, infatti, si scambiano di continuo liquidità tra loro, per fronteggiare esigenze diverse e ricevono prestiti dalla Banca Centrale.
Sul mercato così si trovano tassi di interesse che, seppure si discostino da quelli ufficiali fissati dalla BCE, ne sono comunque una derivazione.
Le variazioni del tasso BCE influenzano quindi i tassi che le banche usano per prestarsi denaro a vicenda. Il tasso Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate) è un punto di riferimento importante: si ottiene facendo la media tra i tassi applicati dalle principali banche europee per i prestiti interbancari.
Cosa succede quando aumentano i tassi?
La prima conseguenza dell’aumento dei tassi d’interesse della Banca Centrale è l’aumento del costo di richiedere prestiti e mutui. Le banche utilizzano il tasso ufficiale della BCE come riferimento principale quando devono decidere il tasso da applicare negli scambi tra loro e nei prestiti ai privati.
Se il tasso è al 4%, a una banca non conviene offrire un tasso minore, perché subirebbe una perdita, ma neanche troppo più alto, altrimenti verrà battuta dalla concorrenza delle altre banche. Sul mercato, per sottoscrivere un mutuo, si troveranno quindi tassi più o meno in linea con quello della BCE.
Guarda il video per capire al meglio come il rialzo dei tassi influisce sui mutui.
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Tassi di interesse e mutui
Il mutuo è un contratto che coinvolge due parti. La prima, solitamente la banca, si impegna a erogare una certa quantità di denaro. La seconda, il risparmiatore, si impegna a restituire la stessa quantità di denaro erogata, con l’aggiunta di determinati interessi prestabiliti.
Gli interessi sul mutuo sono restituiti dal risparmiatore insieme al capitale erogato tramite versamenti periodici, le rate, durante un periodo di tempo e secondo un piano di ammortamento prestabiliti al momento del contratto.
Tipi di mutui
I mutui si distinguono in linea generale in base alla tipologia di tasso di interesse applicato. Nel caso di un mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse rimane costante durante tutta la durata del mutuo, mentre se variabile il tasso può mutare durante la vita del contratto.
Si definisce a tasso fisso il mutuo bancario che, una volta scelto, non varia nel tempo il tasso di riferimento, mantenendo la rata costante a prescindere dall’andamento del costo del denaro. Il tasso di mutuo applicato dall’istituto di credito viene calcolato sommando l’IRS (Interest Rate Swap) allo spread annuo (la percentuale che ogni specifica banca decide di aggiungere quale proprio ricavo). L’IRS per la banca è una sorta di assicurazione sulle entrate legate al mutuo: nel caso di un aumento del costo del denaro, come è accaduto, entra in gioco lo swap che compensa le perdite. In pratica l’istituto firma un accordo con un finanziatore che ricompensa gli effetti delle variazioni negative del mercato.
Il mutuo a tasso variabile è invece un mutuo il cui calcolo degli interessi si modifica nel tempo in relazione all’andamento del costo del denaro. La variazione segue quella registrata dall’Euribor. Il tasso applicato alle rate del mutuo deriva quindi dalla somma dell’Euribor più lo spread annuo. Più l’Euribor aumenta, come sta accadendo, più aumentano gli interessi da pagare nella rata del mutuo. Se l’Euribor costituisce la componente variabile del tasso, lo spread invece resterà lo stesso per tutta la durata del mutuo.
Si parla anche di mutuo a tasso misto quando è possibile modificare, alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto, il tipo di tasso applicato inizialmente scegliendo tra tasso fisso e tasso variabile.
C’è anche il “tasso capped rate”, detto anche CAP, ovvero un tasso variabile con un tetto massimo predeterminato oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.
Infine, il tasso bilanciato è composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. La composizione tra le due parti può essere scelta tra diversi mix al momento del contratto.
