Rendimenti interessanti senza rischi eccessivi? Se sembra troppo bello per essere vero, probabilmente lo è. Ma per oltre un decennio investire in immobili "core" (edifici già esistenti, per lo più in siti urbani di prestigio) in Europa ha offerto qualcosa di molto simile.
Ora, però, il rapporto rischio/rendimento è meno favorevole. L'aumento dei tassi d'interesse (con il conseguente rialzo dei tassi di capitalizzazioneI tassi di capitalizzazione rispecchiano quello che gli investitori considerano un rendimento accettabile da un investimento immobiliare. Di norma si calcolano dividendo il reddito operativo netto annuo dell'immobile per il suo valore di mercato.), il cambiamento delle preferenze degli occupanti e le normative ambientali più severe rendono il contesto molto più complesso. Tuttavia, ciò non significa che gli investitori immobiliari debbano rassegnarsi a rendimenti più modesti. Piuttosto, significa che bisogna andare oltre gli investimenti immobiliari tradizionali.
Nello specifico, gli investitori istituzionali che cercano un certo livello di rendimento dal settore immobiliare dovrebbero, secondo noi, valutare l'opportunità di fare le proprie allocazioni in strategie di investimento del tipo "value add" o "core plus".
Tradizionalmente, la maggior parte dei rendimenti del settore immobiliare core faceva affidamento sul reddito da locazione; tuttavia, negli ultimi anni la strategia ha ricevuto una spinta insolitamente forte dall'aumento di valore degli immobili. Questo perché in un'era di tassi di interesse ai minimi e inflazione bassa, gli investitori erano disposti a pagare di più per assicurarsi flussi di reddito. Questo ha portato ad avere tassi di capitalizzazione sempre più ai minimi e valori immobiliari sempre più elevati.
Tuttavia, al momento vediamo come questa tendenza si stia invertendo. Tassi d'interesse più alti e inflazione più elevata stanno già spingendo al rialzo i tassi di capitalizzazione, facendo così scendere le valutazioni a parità di flusso di reddito. Nel segmento immobiliare europeo "prime", l'ampliamento dei tassi di capitalizzazione è stato tra i 30 e i 100 punti base nel 2022 e si prevede un allargamento ulteriore.
A patire in misura maggiore potrebbero essere alcune delle proprietà più richieste: gli immobili in centro. La ragione è da ricercare in un altro importante cambiamento in atto nel settore immobiliare: l'inasprimento delle normative ambientali. Al giorno d'oggi, le considerazioni sulla sostenibilità non sono più opzionali, ma rappresentano virtualmente una necessità.
Responsabilità verso la sostenibilità
Nel prossimo decennio, il settore immobiliare dovrà finalmente far fronte alle sue responsabilità ambientali. Questa si preannuncia un'impresa titanica: nell'Unione Europea, gli edifici sono responsabili del 40% dei consumi energetici totali della regione, del 36% delle sue emissioni di CO2 e di più della metà del suo consumo di elettricità.https://ec.europa.eu/energy/topics/energy-efficiency/energy-efficient-buildings_en Il settore è già sotto stretta osservazione da parte di governi e autorità di regolamentazione e i segnali preannunciano normative ambientali ancora più severe.
I Paesi Bassi hanno recentemente messo al bando gli immobili ad uso ufficio che non soddisfano gli standard minimi di efficienza energetica certificati in un Attestato di prestazione energetica (APE) corrispondente almeno a C (moderatamente efficiente) o superiore. Ciò causerà gravi problemi poiché, secondo l'agenzia immobiliare Savills, circa il 40% degli uffici esistenti nel Paese non soddisfa questi requisiti. In altre parole, gran parte degli uffici dei Paesi Bassi rischia di diventare improvvisamente un asset "stranded", ovvero un bene destinato a perdere valore.https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/336539-0 Per rendere le cose ancora più complicate, il governo olandese prevede di aumentare gradualmente la soglia minima sino a un APE di classe A entro il 2030, nonché di estenderla ad altri settori, mettendo così a rischio di perdite una quota ancora maggiore del patrimonio immobiliare nazionale. Tutto ciò rende necessarie ristrutturazioni urgenti, ma molti proprietari di immobili core non sono nelle condizioni di farsene carico.
Suddivisione degli uffici per classi in base al loro attestato di prestazione energetica (APE), %
Fonte: Savills Research, dicembre 2022. Per uffici esistenti con classificazione APE annotata nei registri immobiliari nazionali; la definizione "senza etichetta" si applica solo per i Paesi Bassi, 30% senza etichetta.
Tendenze simili sono in atto anche altrove. La maggior parte dei Paesi europei si doterà di requisiti minimi di efficienza energetica entro pochi anni. Il Parlamento europeo ha appena adottato un aggiornamento alla Direttiva sulla prestazione energetica degli immobili che stabilisce le modalità per rendere "carbon neutral" il settore immobiliare entro il 2050. Il progetto include una proposta di divieto degli impianti di riscaldamento a combustibili fossili a partire dal 2035.https://www.europarl.europa.eu/news/en/press-room/20230206IPR72112/energy-performance-of-buildings-climate-neutrality-by-2050
Si tratta di un problema particolarmente serio per gli investitori immobiliari core, che solitamente comprano e detengono gli immobili per lunghi periodi e limitano le ristrutturazioni a modifiche estetiche. Recentemente abbiamo parlato con un fondo pensione che stima che una quota fino al 70% del suo portafoglio sia a rischio di obsolescenza nei prossimi anni.
I regolamenti ambientali più restrittivi, però, rappresentano anche nuove opportunità di investimento, specialmente per gli investitori dotati delle competenze e delle capacità per ristrutturare e modernizzare gli immobili che acquistano. Circa l'85% degli edifici europei attuali sarà ancora in piedi nel 2050 e al momento il tasso di ristrutturazione della regione è solo dell'1% all'anno. Secondo GRESB, per raggiungere l'obiettivo "net zero" entro il 2050, l'Europa deve effettuare "ristrutturazioni su larga scala".https://www.gresb.com/nl-en/green-or-bust-the-future-of-real-estate/
In Pictet, le ristrutturazioni sono un pilastro chiave delle nostre strategie real estate value add e core plus e il nostro focus è soprattutto sul miglioramento delle credenziali di sostenibilità degli immobili in cui investiamo. Ciò vuol dire, tra l'altro, installare pompe di calore (in grado sia di riscaldare che di raffrescare), ricorrere solo a energia rinnovabile, utilizzare sensori per ottimizzare il consumo di energia e acqua nonché provvedere all'isolamento aggiuntivo di pareti e finestre. In questa sfera rientrano anche l'utilizzo di materiali da costruzione sostenibili (come il legno laminato), l'installazione di pannelli fotovoltaici per generare energia rinnovabile o l'impegno a ridurre i rifiuti. I recenti lavori di ristrutturazione e riqualificazione del nostro data center in Svezia, ad esempio, sono riusciti a ridurre le emissioni di carbonio del 62% rispetto a quando abbiamo acquistato l'immobile.
Opportunità Premium
Gli edifici green sono già corredati di valutazioni premium. Le ricerche condotte da MSCI mostrano che gli immobili ad uso ufficio con un rating di sostenibilità sono venduti a prezzi superiori di un terzo o di un quarto rispetto agli immobili privi di rating.https://www.msci.com/research-and-insights/2023-trends-to-watch-in-real-assets
Possono, inoltre, godere di canoni di locazione più elevati, in quanto gli occupanti (che si tratti di aziende o di privati) cercano in misura crescente immobili ecosostenibili, non solo per questioni di principio o perché ciò consente alle aziende di raggiungere i propri obiettivi di zero emissioni nette, ma anche perché gli immobili ad alta efficienza energetica hanno costi di gestione inferiori.
Negli ultimi cinque anni, ad esempio, in Europa il canone di affitto medio per uffici con certificazione verde è stato del 21% superiore a quello ottenuto da uffici non certificati (ricerca condotta da CBRE).CBRE, “Is sustainability certification in Real Estate worth it?”, 2021
Gli investitori stanno iniziando a vedere i vantaggi dell'adottare strategie immobiliari proattive in grado di adattarsi a questi cambiamenti. I dati di Preqin mostrano che, nel 2022, i fondi del segmento value add sono emersi come la strategia dominante e hanno rappresentato circa il 35% del capitale complessivo raccolto, in aumento rispetto al 27% degli ultimi vent'anni."Preqin Global Report 2023: Real Estate"
Negli ultimi 15 anni, l'immobiliare core ha offerto agli investitori rendimenti rettificati per il rischio molto interessanti. Riteniamo che, considerati i nuovi livelli dei tassi d'interesse e l'imperativo di rendere più sostenibile l'edilizia, nel prossimo decennio i fondi value add e core plus in grado di aiutare la transizione green offriranno opportunità di investimento più convincenti (e, per quanto controintuitivo, un po' meno rischiose).
