Pour répondre à la crise du logement, les pouvoirs publics entendent freiner l’expansion des meublés de tourisme, au bénéfice des locations vides. Ainsi, c’est la fin des avantages fiscaux dont bénéficient les bailleurs de meublés touristiques.
Une niche fiscale remise en cause en cas de vente d’un meublé de tourisme
Les avantages des loueurs d’immobilier meublé se raréfient. À l’automne 2024, la loi Le Meur avait abaissé les abattements applicables au régime du micro BIC. À son tour, la loi de Finances pour 2025 supprime un avantage existant, cette fois en cas de vente du bien par un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) imposé au réel.
Lors de la cession du bien immobilier, le loueur est imposé selon le régime des plus-values des particuliers. La plus-value imposable est égale à la différence entre :
- Le prix de vente de l’immeuble,
- Le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition et de certains travaux.
Jusqu’à présent, en cas de vente du bien, les amortissements déduits pendant la période de location du bien n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession. Ces règles rendaient le régime du LMNP avantageux par rapport à celui de la location nue (aucun amortissement).
A noter
La quote-part d'amortissement déductible est limitée à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité (la location meublée). Les amortissements pratiqués ne peuvent donc pas générer de déficit.
En cas de vente, les nouvelles règles alourdissent la taxation de la plus-value
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits fiscalement sont réintégrés dans la plus-value imposable des vendeurs. Autrement dit, le prix d'acquisition du bien cédé est minoré du montant des amortissements admis en déduction. Une fois la plus-value calculée, le vendeur doit s’acquitter d’un impôt sur celle-ci, au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et de 17,2% pour les prélèvements sociaux, soit 36,2% au total. Cette imposition peut être réduite par le biais des abattements pour durée de détention. Ces abattements aboutissent à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Cette mesure a une portée rétroactive puisqu’elle s’applique aux ventes réalisées à compter du 15 février 2025. Elle concerne donc des biens détenus depuis de nombreuses années et sur lesquels de nombreuses annuités d’amortissement ont été pratiquées.
Bon à savoir
Toutefois, certains amortissements échappent encore à cette règle. Il s’agit des amortissements pratiqués pour les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, réalisées par une entreprise.
L'essentiel à retenir
- Les loueurs en meublés non professionnels peuvent réduire leur fiscalité sur leurs revenus locatifs grâce aux amortissements pratiqués.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits fiscalement sont réintégrés pour le calcul de la plus-value en cas de vente.
- La mesure a une portée rétroactive puisqu’elle s’applique à des biens achetés bien avant février 2025.
