Les prérogatives du propriétaire d’un bien immobilier peuvent être scindées en deux : l’usufruit d’un côté et la nue-propriété de l’autre. On parle alors de démembrement de propriété.
Un barème spécifique mis au point par Bercy
L'usufruit correspond au droit d'utiliser le bien et d'en tirer des revenus, par exemple de le louer et d’en percevoir des loyers. La nue-propriété consiste dans le droit (futur) de disposer du bien à l’échéance de l’usufruit. Le bien peut être vendu mais cela requiert l’accord des deux parties.
La valeur totale du bien est répartie entre celle de l’usufruit et celle de la nue-propriété. Elle est prévue par un barème fiscal, établi par Bercy en fonction de l'âge de l'usufruitier. L’usufruit étant un droit viager, plus l’usufruitier avance en âge, moins son droit sur le bien a de valeur. Inversement, la valeur de la nue-propriété croît avec l’âge de l’usufruitier. Par exemple, la valeur de l’usufruit d’une personne de 40 ans correspond à 80% de la valeur de la plaine propriété. Celle d’une personne de 75 ans est réduite à 40%.
Un simulateur (https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit), mis en place par l’administration fiscale, vous permet aisément de calculer la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété.
Bon à savoir : On distingue deux types d’usufruit :
- L’usufruit viager : il prend fin au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors automatiquement l’usufruit. On dit que la pleine propriété est reconstituée.
- L’usufruit temporaire : la durée de l'usufruit est fixée contractuellement, dans la limite maximale de 30 ans.
Le barème de Bercy s’applique pour l’usufruit viager seulement.
Le traitement fiscal des revenus locatifs
En matière d’immobilier, l'usufruitier doit déclarer ses revenus locatifs perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Comme tout autre propriétaire, il peut déduire ses charges courantes. Les intérêts d’emprunt et les travaux d’entretien peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10.700 euros par an. Les sommes excédentaires sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le nu-propriétaire peut déduire les dépenses liées à de grosses réparations de ses autres revenus fonciers, mais seulement si le logement est loué à des tiers par l'usufruitier. En cas de déficit foncier, ces sommes sont imputables sur son revenu global, à l’exception des intérêts d’emprunt. Toutefois, deux conditions doivent être réunies :
- Le démembrement concerne un immeuble bâti,
- Il résulte d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4e degré.
Si l'immeuble est occupé par l'usufruitier, le propriétaire ne peut imputer aucune charge sur ses revenus.
Bon à savoir : La taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, sauf convention contraire entre les parties. Il est seul redevable de la taxe foncière.
La répartition de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire
En principe, l’usufruitier est imposable à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Le bien est sorti de l’assiette imposable du nu-propriétaire. Toutefois, dans certaines situations, l’IFI est réparti entre chacun des copropriétaires. Cela se fait sur la base de leurs droits respectifs, évalués conformément au barème fiscal évoqué plus haut. C’est le cas pour :
- L’usufruit légal du conjoint survivant, quelle que soit la date du décès,
- L’usufruit dont le conjoint survivant bénéficie en présence d’enfants du premier lit,
- La donation ou le legs avec une réserve d’usufruit consenti à l’État, à un département, à une commune ou à une association d’utilité publique.
Bon à savoir : Il n’est pas possible de déduire un passif lié à un bien démembré si le bien n'est pas inclus dans l'assiette imposable à l'IFI.
L'essentiel à retenir
- Pour les donations et les successions, la répartition entre usufruit et nue-propriété est prévue par un barème fiscal établi par Bercy en fonction de l'âge de l'usufruitier.
- Les revenus locatifs sont à déclarer par l’usufruitier.
- L’usufruitier est imposable à l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Le bien est soustrait de l’assiette imposable du nu-propriétaire. Toutefois, dans certaines situations, l’impôt est réparti entre chacun des propriétaires sur la base de leurs droits respectifs.
