Perché investire
Un fondo immobiliare può comprendere immobili residenziali o commerciali come uffici o attività industriali e mira a fornire:
- reddito, tramite l'affitto degli immobili
- apprezzamento del capitale, grazie alla crescita dei mercati o al miglioramento degli immobili
- protezione almeno parziale contro l'inflazione, attraverso il pagamento degli affitti, tradizionalmente indicizzati al livello dei prezzi (indice dei prezzi al consumo, CPI): se l'inflazione aumenta, lo stesso accade agli affitti
- alternativa al reddito fisso tradizionale, come le obbligazioni
- vantaggi in termini di diversificazione (i fondi immobiliari tendono ad avere una bassa correlazione con azioni e obbligazioni)
Infine, forniscono un'esposizione diversificata alla più grande asset class mondiale.
In che modo l'inflazione influisce sui rendimenti degli immobili?
Il settore immobiliare è una delle poche asset class che gli investitori considerano una buona copertura contro l'inflazione. Il reddito da locazione generato da un bene immobiliare varia infatti in base a una serie di fattori, tra cui rapporto tra domanda e offerta o miglioramenti apportati all'immobile. Tuttavia, gli affitti sono generalmente legati all'indice dei prezzi al consumo (CPI) e, soprattutto in tempi di inflazione a rialzo, tendono ad aumentare con esso. A lungo termine, ciò attenua l'impatto dell'inflazione sui rendimenti. Ad esempio, se l’indice dei prezzi al consumo aumenta del 3%, un canone annuo di locazione interamente indicizzato al CPI e pari a 100 dovrebbe aumentare a 103. Supponendo che tutto il resto resti invariato, l'impatto è dimostrato come segue:
[Solo a fini illustrativi]
Questo esempio si basa sull'ipotesi di rendimenti lordi conseguiti con una strategia generica di investimento immobiliare a valore aggiunto. Il rendimento target qui espresso non costituisce in alcun modo una promessa di rendimenti futuri ed è solo a scopo illustrativo; inoltre, non deve essere considerato come un'offerta diretta, una raccomandazione all'investimento o una consulenza in materia di investimento. Tutte le forme di investimento comportano dei rischi. Il valore degli investimenti e il reddito da essi derivante non sono garantiti e possono aumentare o diminuire ed è possibile che l'importo originale investito non venga recuperato. I dati sulla performance sono espressi al lordo delle commissioni di gestione e dei costi ricorrenti.
Quanto è alta la correlazione tra il settore immobiliare e altri tipi di asset?
Come si può vedere dal grafico sottostante, gli immobili tendono ad avere una bassa correlazione con le altre tipologie principali di asset, come azioni e obbligazioni.
Fonte: Pictet Asset Management, dati al 30/06/2022; Settore immobiliare: NCREIF Property Index; Azioni globali: MSCI World; Azioni dei mercati emergenti: MSCI EM; Titoli di stato: FTSE WGBI; Obbligazioni societarie: Barclays Glb Agg Corp TR; Fondi immobiliari: FTSE NAREIT All Equity REITS TR. REIT = Real Estate Investment Trust (fondo di investimento immobiliare). Le performance passate non sono garanzia di quelle future.
Explainer – approcci d'investimento differenti
Adottiamo due diversi approcci di investimento. Ogni strategia ha un profilo di rischio/rendimento e punti di forza e di debolezza differenti in contesti di mercato diversi.
Core Plus mira a generare un reddito stabile, immediato, da affittuari di qualità. Gli asset sono gestiti in un'ottica di lungo termine e, per aumentare il loro reddito operativo netto, hanno in genere bisogno di qualche aggiustamento, ristrutturazione o piccolo intervento.
La strategia a valore aggiunto, invece, investe in immobili che richiedono miglioramenti gestionali e/o strutturali e che possono presentare sfide operative o risentire delle limitazioni di capitale. La finalità di questa strategia è "acquistare a poco e vendere caro" dopo aver effettuato un riposizionamento o una riqualificazione.
Qualche parola sulla... liquidità
I fondi real estate investono in immobili e la loro vendita può richiedere tempo. I gestori di investimenti immobiliari, inoltre, hanno bisogno di tempo per sviluppare gli immobili in modo tale da creare il valore e i rendimenti attesi dagli investitori. Di conseguenza, è possibile si verifichi una discrepanza tra investitori (che generalmente desiderano una liquidità a più breve termine) e la natura a più lungo termine di questa classe di attivi. Per questo motivo, gestiamo con attenzione la liquidità dei nostri portafogli. Nei nostri fondi facciamo ricorso a periodi di lock up e a speciali veicoli di investimento, come gli ELTIF (European Long-Term Investment Fund), una categoria di fondi ben regolamentata e che è stata progettata specificamente per proteggere gli investitori che investono in società e progetti che necessitano di capitale a lungo termine.